CONDOMÍNIO EM FOCO: Manual do Síndico

O CONDOMÍNIO

A palavra condomínio significa "propriedade comum". Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio e áreas privativas. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração de ideal da área comum.
Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar a Convenção, Regulamento Interno e decisões da Assembléia.

CONDOMÍNIO – é o domínio de vários ou segundo o dicionário Aurélio o domínio exercido juntamente com outrem. Existem duas espécies de condomínio: o disciplinado pelo Código Civil e o regido pela Lei 4.591/64.

CONCEITOS BÁSICOS

O condomínio regulado pela Lei 4.591/64 existe a previsão das partes comuns e autônomas, que coexistem em harmonia seguindo os ditames da própria Lei, da Convenção e do Regimento Interno.

O condomínio a que nos referimos é o regulado pela Lei 4.591/64 e também pelo Novo Código Civil Brasileiro nos artigos 1331 à 1358.

CONDÔMINO – é o proprietário da unidade autônoma;

FRAÇÃO IDEAL - é a parte indivisível das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada unidade. A fração ideal corresponde a soma da área útil acrescida da área comum. Normalmente é expressa em fração decimal e pode ser encontrada na convenção de condomínio e na NBR arquivada no memorial da obra.

PARTES DE USO COMUM - as partes de uso comum estão relacionadas na convenção de condomínio e em geral são aquelas destinadas ao uso coletivo, e comum a todos os moradores. Sua utilização não poderá ser exclusiva de nenhum condômino, segundo disposto no artigo 10, inciso IV da Lei 4.591/64. Como exemplo: corredores, escadas, elevadores, etc.

UTILIZAÇÃO

Todos os participantes de um condomínio utilizam espaços e equipamentos comuns, tais como "hall" social, salão de festas, piscinas, etc. Mesmo nas áreas privadas, a liberdade do morador, embora muito maior, não é total, visto que não poderá afetar a liberdade de outro.
Em tese tudo é muito simples. Porém, na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus próprios interesses, que nem sempre correspondem aos do condomínio.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, existem três documentos básicos: a Lei do Condomínio (Lei n.º 4591/64), comum a todos; a Convenção do Condomínio (uma espécie de "constituição"); e o Regulamento ou Regimento Interno, estes últimos específicos para cada prédio.
Boa parte da função do síndico consiste em exigir a correta utilização das áreas de um condomínio, através do fiel cumprimento da Convenção e do Regulamento, além de cuidar dos reparos necessários à sua conservação.

A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

CONVENÇÃO - é o instrumento que determina as regras básicas para as relações entre condôminos e destes com as coisas comuns. A convenção deverá ser elaborada seguindo os ditames da Lei 4.591/64, que em seu artigo 9º estabelece regras para sua confecção. A convenção deverá ser elaborada pelos condôminos e será considerada aprovada e obrigatória se contiver as assinaturas de no mínimo 2/3 dos titulares das unidades e ter seu registro realizado no cartório de imóveis. Na convenção será determinada as atribuições dos administradores, tempo de mandato, data para recolhimento da taxa condominial, penalidades pelo atraso, dentre outros itens listados no § 3º do artigo 9º da Lei 4.591/64. O quorum para alteração da convenção deverá estar disposto em seu texto.

PRINCIPAIS ITENS

» Elaboração do Regulamento Interno; forma de escolha e destituição do corpo diretivo;
» Prazo, quorum e formas de convocar assembléias;
» Forma das contribuições para despesas;
» Forma de alteração da convenção;

» Atribuições do síndico;
» Como utilizar os objetos e serviços comuns;
» Forma e prazo das aprovações das contas;
» Forma de administrar e movimentar o numerário;
» Certas proibições, como alteração da fachada e utilização das unidades contrariando a finalidade do prédio.

A Convenção, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 das frações ideais de condôminos que compõe o condomínio.
Todos devem obediência à Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a Lei n.º4591/64, conhecida como a Lei do Condomínio.

REGULAMENTO INTERNO

É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio, apresentando inclusive, penalidades aos infratores. O Regulamento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.
O Regulamento Interno normalmente consta da própria Convenção ou é redigido posteriormente. Sendo feito em documento separado, deve contar com a colaboração não só dos proprietários dos apartamentos, como também dos compromissários compradores, cessionários e promitentes cessionários. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, todavia obedecendo ao quorum previsto na Convenção, se a mesma estipular.
A Convenção e o Regulamento, com o tempo, tendem a desatualizar-se. O condomínio pode, e deve, promover revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficácia.

CORPO DIRETIVO

O corpo diretivo é composto de síndico, subsíndico e conselho consultivo.

Esse tripé permite inúmeras vantagens. O síndico, que não é de ferro, também tem direito a férias. Assim, o subsíndico assume imediatamente o seu papel, respondendo oficialmente pelas funções específicas.

O SÍNDICO é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo a administração do condomínio assessorado pelo conselho consultivo e subsíndico, todos eleitos pela Assembléia Geral.

O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição.

AS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

» Exercer a administração interna do prédio, referente à vigilância, moralidade e segurança;

» Representar o condomínio em Juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns;

» Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano,

respeitando o piso salarial da categoria, com data base em outubro de cada ano;

» Aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;
» Prestar contas somente na assembléia;

» Guardar toda documentação contábil dentro do prazo da lei;

» Arrecadar as taxas condominiais;

» Proceder à cobrança executiva contra os devedores;

» Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por assembléia;

» Contratar o seguro contra incêndio;

» Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária;

» Comunicar aos condôminos, nos oito dias subsequentes à assembléia, o que foi deliberado;

» Praticar os atos que lhe atribuírem a Lei do Condomínio, a Convenção e o Regimento Interno;

» Prover o condomínio de:

     - Livro de Registro de Atas e Presenças;
     - Livro de Registro de Moradores;
     - Livro de Registro de Empregados;
     - Livro de Fiscalização Ministério do Trabalho.

» Pagar o salário dos empregados;

» Efetuar anotações trabalhistas nas carteiras de trabalho;

» Manter o Quadro de Horário de Empregados (e respectiva escala de revezamento) devidamente atualizado;

» Recolher contribuições previdenciárias e sindicais;

» Anotar faltas, folgas, descontos, repouso semanal e salário-família;

» Efetuar admissões e demissões de empregados;

» Segurar o edifício de maneira correta e realista;

» Pagar o consumo de água e esgoto, luz e força, gás, telefone e outras contribuições às concessionárias de serviços públicos;

» Contratar e supervisionar o cumprimento de todos os serviços e utilidades necessários à habitabilidade e segurança do prédio;

» Cobrar, amigável ou judicialmente, as cotas condominiais;

» Honrar o pagamento das contas e despesas contraídas com fornecedores e prestadores de serviços ao condomínio.

O síndico terá direito a remuneração se estiver previsto em Convenção, ficando determinado, na Assembléia que o eleger, se ficará isento da taxa do condomínio ou se receberá algum tipo de honorário, lembrando sempre que o mesmo não é funcionário do condomínio, muito embora possa contribuir para a previdência social individualmente.

O SUBSÍNDICO é o representante, eleito por assembléia, que tem como função substituir o síndico. Alertamos para uma análise da Convenção nesse aspecto, pois nem todas prevêem o cargo de subsíndico.

CONSELHO CONSULTIVO é o órgão de consulta e assessoramento do síndico, composto por três condôminos, com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
É muito importante a existência do conselho, pois, além de deliberar e opinar sobre os problemas do condomínio, "fiscaliza" a atuação do síndico. Portanto, o síndico estará salvaguardado em sua imagem, visto que todas as despesas são acompanhadas por um conselho que vê, antes de tudo, os reais interesses dos condôminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso de benfeitorias, entre outras medidas.

ASSEMBLÉIA GERAL

Assembléia Geral é o fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões.
O síndico não deve realizar Assembléias apenas para cumprir a lei. Deve, isto sim, tirar grande proveito dessas reuniões, procurando torná-las atrativas. Para tanto, aqui vão algumas dicas:

» Planeje e discuta com o Conselho o conteúdo da Assembléia;

» Divulgue exaustivamente e procure obter o compromisso da presença dos condôminos;

» Tenha sempre em mãos a Convenção e o Regulamento para eventuais consultas;
» Conduza a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados;

» Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação.

Existem dois tipos de Assembléias: Assembléia Geral Ordinária - AGO e a Assembléia Geral Extraordinária - AGE.

ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA - A Lei do Condomínio obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da Assembléia Geral Ordinária - AGO, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio.
Deve ser votado ou deliberado na AGO o orçamento das despesas de conservação e manutenção do edifício para o exercício seguinte: prestação de contas feita pelo síndico, referente ao exercício anterior para aprovação ou não; e eleição de síndico, se for o caso.

ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - A Assembléia Geral Extraordinária - AGE serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGOs. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão.
Pode ser deliberado numa AGE despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.
Para a convocação de uma Assembléia Geral (AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horário, local da reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto na Convenção do Condomínio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência.
Ao término da reunião, deve ser elaborada uma ata e coletadas assinaturas do presidente e do Secretário. Se não for possível no mesmo dia, faça-a logo no dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a lavratura da ata.

ELEMENTOS ESSENCIAIS

» Dia, mês, ano e hora da assembléia, por extenso;

» Local da assembléia;

» Número de condôminos presentes identificando-os;

» Presidência dos trabalhos;

» Pessoa que secretariou os trabalhos;

» Ordem do dia;

» Deliberações;

» Encerramento;

» Assinatura dos condôminos presentes.

O síndico deverá mandar a todos os condôminos cópia da ata no prazo de 8 (oito) dias subsequentes à realização da Assembléia.
É interessante estipular uma outra data para a reunião de síndico, subsíndico e conselho para avaliação permanente do condomínio. Essa data pode, inclusive, ser antecipada aos condôminos. Assim, semanal ou quinzenalmente - e independente de AGE ou AGO - os moradores saberão que a reunião acontece tal dia, a tal hora e em tal local. Portanto, se tiverem queixas, problemas ou sugestões, podem centralizá-los nessas ocasiões, aliviando a carga do síndico em contatos diários, muitas vezes para tratar de assuntos irrelevantes e que podem comprometer as AGO ou AGE. Nesse sistema, a participação está aberta a todos, digamos, nos trinta minutos iniciais de cada reunião.

ORÇAMENTO

Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa.
O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento para obtenção da previsão de despesas e receita, apresentando-as para discussão e aprovação em Assembléia Geral.
Assim, ou a previsão é feita por um período não muito grande ou a Assembléia autoriza o síndico e o conselho a reajustar periodicamente o orçamento, dentro de parâmetros bem definidos. Exemplo: variações do IGP/M da FGV, etc.
Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emitem-se os recibos e controlam-se os pagamentos.

ELABORAÇÃO E APROVAÇÃO ORÇAMENTÁRIA

» Tome por base o consumo de meses anteriores;

» Troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do seu;

» Se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da Assembléia para examiná-la atentamente;

» Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;

» Faça chegar aos condôminos cópias da proposta a ser votada juntamente com o edital de convocação da Assembléia;

» Preveja uma margem de segurança em torno de 10% para que o caixa não fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia (para grandes flutuações não há previsão que resista);

» Se possível, realize mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço.

DESPESAS

São os gastos que um condomínio tem, dividido em despesas ordinárias e extraordinárias.
As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio, as quais são respondidas por todos os condôminos, incluindo os locatários:

DESPESAS – ORDINÁRIAS E EXTRAS – DETALHAMENTO

A obrigação de pagar – a obrigação de pagar a taxa condominial está definida no artigo 12 da Lei 4.591/64 e seus parágrafos. O referido artigo diz que cada condômino, concorrerá nas despesas, recolhendo, no prazo previsto na convenção o que lhe couber em rateio. Caso não haja disposição própria em convenção, a quota do rateio correspondera à fração ideal de terreno da unidade. Cabe ao síndico promover a arrecadação e compete-lhe promover a cobrança judicial das cotas em atraso. O § 5º do artigo 12 estabelece que a renúncia aos direitos não o desobrigará de pagar suas taxas condominiais ou outras.

Multa e juros pelo atraso do pagamento - o §3º do artigo 12, da Lei 4.591/64, estabelece que o condômino que não efetuar seu pagamento no prazo fixado pela convenção, estará sujeito a multa de até 20 % sobre o débito e juros de 1% ao mês, e em caso de mora superior a 06 meses, se a convenção tiver esta previsão, atualizado monetariamente pelos índices oficiais. O percentual de multa deverá ser definido em convenção, obedecendo ao limite legal.

Quem paga? - O artigo 12, da lei 4.591/64, estabelece como devedor da cota condominial o condômino ( proprietário, promitente comprador, ou cessionário de direitos e obrigações sobre o imóvel.). O locatário (inquilino) não é considerado condômino, porém deve as despesas condominiais ao locador por força de contrato de locação e do disposto na lei 8.245/91. Desta forma, quem responde pelas despesas condominiais perante o condomínio é o proprietário, respondendo o inquilino pelas despesas ordinárias estas frente ao proprietário.

Por despesa ordinária entende-se aquelas necessárias à manutenção e administração do prédio, conforme parágrafo único do artigo 22 da lei do inquilinato.

As despesas extras – de responsabilidade do proprietário – são as elencadas no artigo 23 da lei 8.245/91.

RESUMO DE DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS (EXTRAS)

DESPESAS	ORDINÁRIA	EXTRA

Salários e encargos sociais	X
Consumo de água, luz, gás, telefone	X
Limpeza, manutenção preventiva, pintura das áreas internas de uso comum	X
Seguro	X
Honorários da administradora e síndico	X
Reparos em instalações elétricas e hidráulicas	X
Obras ou reformas que interessem a estrutura integral do imóvel (troca de piso, construção de quadra, piscina, etc)		X
Pintura externa		X
Obras para repor as condições de habitabilidade (consertos de vazamentos de grandes proporções, impermeabilizações, reformas de pisos, etc)		X
Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregado ocorrida anteriormente à locação		X
Instalação de equipamentos de telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer		X
Fundo de reserva		X
Rateios de saldo devedor de cotas ordinárias	X

COTA ORDINÁRIA - é o valor cobrado, mediante aprovação das verbas em assembléia geral ordinária para fazer face as despesas necessárias a administração ( definição dada pelo artigo 23, §1º da Lei 8.245/91), onde se incluem dentre outras: salários e encargos sociais, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação , manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora , isenção do síndico, etc .

COTA EXTRA – é o valor cobrado, após autorização de assembléia geral, mediante aprovação de orçamento prévio (ressalvados os casos de urgência comprovada) para gastos que de alguma forma aumentem o valor do edifício ou que interessem a manutenção ou reposição das condições de habitabilidade do edifício, definidas no artigo 22 da Lei 8.245/91.

FUNDO DE RESERVA – O fundo de reserva é uma parcela da arrecadação, definido seu percentual em convenção, destinado a suportar despesas emergenciais não previstas no orçamento. Normalmente é fixado em 10% do total das despesas ordinárias do condomínio e é recolhido mensalmente junto com a taxa condominial. O artigo 22, da Lei 8.245/91, em seu inciso X, parágrafo único, g, dispõe, que, em caso de imóvel locado o fundo de reserva é de responsabilidade do locador, porém se este for utilizado para despesas de custeio, a reposição deverá ser cobrada do locatário pelo locador.

É de se lembrar que a Lei do Condomínio determina a não utilização do Fundo de Reserva para pagamento de despesas ordinárias.

Alguns condomínios criam o fundo de reserva para o pagamento de ações trabalhistas.

O síndico deve fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou pela Assembléia Geral, para maior segurança. Para movimentação da aplicação é aconselhável a assinatura do síndico e do presidente do Conselho.
Se a quantia do fundo de reserva for insuficiente para o pagamento de alguma despesa extraordinária, o valor deverá ser rateado entre os proprietários de cada unidade.

SEGURO – O seguro contra incêndio, raios e explosões, é obrigatório e deverá ser efetuado até 120 dias após o “habite-se”, conforme manda a lei 4.591/64 em seu artigo 13. O valor a ser segurado deverá ser suficiente para, caso haja destruição maior que 2/3 do edifício, patrocinar a reconstrução do prédio.

PROVISÕES – as provisões correspondem a poupança de valores destinados ao pagamento de despesa futura certa e de valor previsível. Normalmente provisiona-se o pagamento do 13º salário e férias de funcionários. Os valores cobrados para constituição de provisões não poderão ter outra destinação.

PESSOAL

Salários
Férias
13º salário
Rescisões contratuais de trabalho

ENCARGOS SOCIAIS

INSS
FGTS
PIS
INSS de terceiros (autônomos)

CONSUMO

Água
Luz e força gás
Telefone

TV à cabo

MANUTENÇÃO/CONSERVAÇÃO

Elevadores
Bombas
Portões automáticos
Interfones
Piscina
Jardim
Antena coletiva
Recarga de extintores

ADMINISTRATIVAS

Honorários da administradora
Impressos, xerox, correio
Isenção do síndico

MATERIAIS

De limpeza
Peças de reposição
Uniformes

SEGURO

Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum:

EMERGÊNCIA

Vazamentos
Entupimentos
Quebra de bombas d'água
Elevadores
Demais equipamentos

BENFEITORIAS

Reformas
Aquisição de equipamentos

DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO

Num condomínio existem documentos de caráter legal, fiscal e pessoal (empregados). O síndico é responsável pela guarda dos documentos legal e fiscal durante 5 anos e dos documentos referentes à pessoal (empregados) pelo período de 30 anos.

LIVROS - O condomínio também deve ter LIVROS, quais sejam:

Livro de Atas das Assembléias;
Livro de Presença dos condôminos nas Assembléias;
Livro do Conselho Consultivo;

Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramentos, assinados e rubricados.

DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO - Para efeitos fiscais o condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.

CADASTRO GERAL DOS CONTRIBUINTES - CGC - De Acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal n.º 87, de 24.08.84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CGC, apresentado os seguintes documentos:

Convenção do Condomínio registrada em Cartório;
Ata da Assembléia que elegeu o síndico;
Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
Xerox do CIC do responsável (síndico) que assinar a FIC;
Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio.

CADASTRO DE CONTRIBUINTE DO MUNICÍPIO - CCM - O condomínio residencial não é obrigado a se inscrever no Cadastro de Contribuinte do Município de Jundiaí - CCM.

PREVIDÊNCIA SOCIAL - INSS - O Decreto n.º 611, de 21.07.92, que regulamenta os benefícios da Previdência Social, em seu artigo 8º, parágrafo único, letra "b", permite, ao síndico, facultativamente, filiar-se à Previdência Social. Assim, aquele síndico que não contribui para a Previdência Social pode, desde 22 de julho de 1992, se inscrever como contribuinte. Não será empregado do condomínio, mas poderá contribuir para ter uma aposentadoria e todos os benefícios dela decorrentes no futuro. Esta despesa deverá ser custeada pelo próprio síndico ou, no caso a assembléia geral dos condôminos aprove esse ônus, poderá ser reembolsado pelo condomínio.

PRESTAÇÃO DE CONTAS - BALANCETE

Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) deve apresentar um balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.
A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança, posição do fundo de reserva, da conta benfeitorias, etc.
Um resumo, de no máximo duas folhas, deverá ser enviado a cada condômino.

DICAS

Se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo), transcreva algum item do Regulamento ou da Convenção ou envie alguma mensagem de utilidade para o condômino ou edifício;
não fixe em quadro de avisos relação de condôminos em atraso. Negocie pessoalmente, via administradora, por meio de advogado, etc., mas não exponha o devedor em situação de constrangimento (previsto no Código de Defesa do Consumidor). Nos demonstrativos relacione somente o número do apartamento devedor.

QUADRO DE AVISOS

O condomínio deverá manter, em local próximo à Portaria, um Quadro de Avisos (preferencialmente fechado) no qual constarão, obrigatoriamente, os seguintes documentos: quadro de horário, escala de revezamento, acordo de prorrogação de horas de trabalho, regulamento interno (e outros regulamentos por ventura existentes).

CAP.2 - COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA

O síndico pode contratar pessoa física ou jurídica para auxiliá-lo em suas funções. Devido à complexidade dessas, é recomendável que o faça, pois às vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar de contratar para economizar algum dinheiro pode custar muito mais caro, se houver algum erro ou omissão.
O síndico deverá convocar Assembléia apresentando algumas propostas, relacionando tipo de prestação de serviços, honorários cobrados e prazo do contrato.
Contudo, uma administradora deve ser bem escolhida, para que ela, em vez de solução, não seja um problema a mais.

Aqui vão alguns cuidados ao escolher uma administradora:

» Peça proposta para três ou quatro empresas;

» Consulte empresas indicadas por síndicos ou condôminos satisfeitos;

» Leia com atenção o contrato a ser assinado, o rol de serviços prestados, etc.;

» Desconfie dos honorários muito baixos;

» Peça uma lista de prédios administrados, com nome e telefone dos síndicos, e ligue para alguns;

» Visite a empresa entes de contratá-la;

» Verifique com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores), seu capital social, quem são seus proprietários, se tem sede própria, etc.;

» Verifique a rescisão contratual prevista;

» Discuta com o conselho antes de se decidir por esta ou aquela empresa;

» Opte por empresas com boa administração de recursos humanos, que tenha bons profissionais treinando periodicamente os funcionários dos edifícios;

» Verifique se a empresa opera pelo sistema de conta pool, em que o dinheiro do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária própria para cada condomínio. Por este último, os moradores passam a ter acesso aos extratos bancários, o que facilita o controle da aplicação dos recursos;

» Verifique se o balancete é feito em bases correntes (de 1 a 30/31 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos;

» Analise os pequenos detalhes do contrato. Exemplos: número de assembléias a que a administradora comparece por ano sem cobrar (há empresas que cobram sempre); sistema de cobrança de condôminos atrasados (se tem advogado próprio, se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora); sistema empregado para compra de materiais (se permite que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas);

» Observar se no contrato há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar com as multas;

» Solicitar um modelo de balancete da administradora;

» Verificar se a administradora assessora o síndico na contratação de serviços do prédio, como colocação de PABX, antena parabólica, pintura;

» Checar se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria mais conveniente para o prédio. O fundamental é que não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais como pintura externa do prédio, troca de elevadores, etc.;

» Verificar se a administradora cobra "décimo terceiro salário"; dê preferência a uma administradora associada ao SECOVI-SP.

A administradora deve ser de confiança do síndico, podendo ser destituída no momento em que não mais existir tal confiança, mediante aviso-prévio de 30 (trinta) ou 60 (sessenta) dias, conforme constar do contrato.

CAP.3 - MANUTENÇÃO PREDIAL

Um dos assuntos mais importantes em um condomínio é justamente a manutenção tanto no que concerne ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial do imóvel.

Recomenda-se ao síndico que mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas. Os fabricantes costumam oferecer treinamento básico aos zeladores.

Quem responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos é o condomínio, devendo indenizar as pessoas acidentadas. A conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico.

Provada sua culpa ou desinteresse (negligência), cabe a ele inteira responsabilidade criminal no caso de danos causados a condôminos ou a terceiros. Fica para o condomínio a responsabilidade civil.

As administradoras devem, por ocasião da visita periódica de inspeção, preencher um "check list", que será enviado ao síndico com as providências recomendáveis.

PONTOS A SEREM CHECADOS PERIODICAMENTE

Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, iluminação de emergência, minuterias, hidrantes, extintores de incêndio, luz piloto, pára-raios, filtros de piscina, equipamento de sauna, jardins, equipamentos de segurança, etc.

Recomenda-se que o zelador verifique constantemente esses itens e informe o síndico e administradora sobre quaisquer irregularidades.

Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura, escoamento de águas pluviais (coberturas, coletores), etc.

É muito útil uma relação com nome e telefone das empresas contratadas para manutenção, bem como alguns fornecedores próximos ao prédio para o caso de emergência.

Telefones úteis como bombeiros, polícia, gás, eletricidade.

Empresas de Comunicação e hospitais mais próximos também devem estar ao alcance do síndico e do zelador para as emergências.

O dinheiro aplicado em MANUTENÇÃO pode ser considerado em investimento e não necessariamente uma despesa.

Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomínio a economizar dinheiro e, consequentemente, reduzir as quotas condominiais. Por exemplo:

ECONOMIZANDO ENERGIA ELÉTRICA

» Mantenha acesa apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;
» Acompanhe o consumo mensal em quilowatts;

» Estabeleça horários para iluminação da sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos, etc.;
» Use o tipo adequado de lâmpadas, e jamais permita que os jardins e "halls" sociais fiquem excessivamente escuros, pois, além de entristecer o edifício, prejudica a segurança.

ECONOMIZANDO ÁGUA

» Não deixe o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;
» Verifique vazamentos, goteiras, etc.;
» Acompanhe o consumo mensal em m³;
» Solicite aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades;
» Explique aos funcionários sobre a necessidade de economizar água.

EQUIPAMENTOS, CONSERVAÇÃO E LIMPEZA

Equipamentos Indispensáveis ao Prédio:

» Mangueira de borracha de 3/4 com 30 m e bocal;
» Jogo de Chaves de fenda;
» Chave de grifo (grande e pequena);
» Alicates (um para cortar e outro de bombeiro);

» Martelo;

» Jogo de chaves de boca;

» Vassoura de piaçava;
» Vassoura de pelo;
» Rodo;
» Escovão de piaçava;

» Baldes ( grandes e médios);
» Lanterna de pilha,

» Cestas diferenciadas para a coleta seletiva do lixo.

Além dos equipamentos acima - que são indispensáveis a Condomínios de qualquer porte - talvez o prédio requeira ainda outros tipos de equipamento, de acordo com suas características próprias. Exemplificando:

» Enceradeira;
» Aspirador de pó;
» Lâmpada teste;

» Equipamentos específicos para piscina;

» Cortador de grama;
» Fogão;

» Escada,

» Máquina de lavagem de pressão.

Material de Consumo a ser Mantido em Estoque.

Os materiais abaixo relacionados são indispensáveis a qualquer condomínio, variando apenas a quantidade dos mesmos a ser mantida em estoque, em função das dimensões do prédio.
Aconselha-se a manutenção de um estoque médio correspondente a um mês de consumo, o qual dará uma equação equilibrada entre a quantidade estocada e a periodicidade das compras.

» Álcool;
» Sabão de coco;
» Sabão grosso em pasta ou sabão em pó;
» Esponja de aço;
» Desinfetante Lysoform ou similar;
» Sacos de limpeza;
» Flanela;
» Espanador;
» Estopa branca;

» Jogos de fusíveis;

» Varsol ou similar
» Saponáceo em pó, barra ou similar
» Cera (caso o chão deva ser encerado);
» Óleo para madeira, se for o caso;

» Palha de aço;

» Reatores (se houver lâmpadas fluorescentes);

» Lâmpadas fluorescentes, incandescentes e/ou refletores, conforme o tipo de iluminação em uso;

» Limpa vidros;
» Limpa móveis;
» Papel higiênico.

CAP.4 - SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO

Toda segurança é perfeita até o dia em que falha! Este deve ser o lema, não apenas do síndico e zelador, mas de todos os condôminos e empregados.
A Segurança deve ser dividida em dois tópicos, para melhor abordagem do problema: patrimonial e prevenção de acidentes e incêndios.

SEGURANÇA PATRIMONIAL

Em função de suas características, cada prédio deve estudar o que melhor lhe convém, proporcionando maior segurança ao condomínio. Relacionamos algumas orientações:

DO SÍNDICO PARA COM OS EMPREGADOS

Solicitar informações pessoais (certidões negativas dos Distribuidores Cíveis - Fórum - e da Polícia) de quem irá trabalhar nos apartamentos e no prédio;

Obrigar o uso de crachás pelos empregados do prédio;

Manter na portaria fichas dos empregados dos apartamentos com nome, número de documentos, foto e determinações especiais dos patrões;

Os candidatos devem ser atendidos na portaria, nunca subir no apartamento;

Não é aconselhável o porte de armas para os vigias e nem uniformes ostensivos, pois muitas vezes eles se tornam "presas fáceis" para os bandidos, além de poderem causar acidentes dentro do condomínio;

Os vigias devem usar bloco com números de telefones úteis, caneta e ficha telefônica, na falta de uma linha direta;
zeladores e porteiros bem preparados são a melhor segurança.

ORIENTAÇÕES AO ZELADOR E PORTEIRO

Não permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores, compras, vendedores, etc., pois os assaltantes se disfarçam e entram com o consentimento do morador;

Após exigir a identificação dos empregados de concessionárias de serviços (Telefônica, DAE, TV a cabo) o zelador ou o porteiro deve confirmar com o morador o defeito antes de sua entrada;

Confirmar também, por telefone, se o empregado realmente é da concessionária;

O zelador deve acompanhar o empregado da concessionária até o apartamento;

Permitir a entrada de estranhos no prédio somente quando autorizados pelo morador;

Quando houver algum apartamento a ser locado ou vendido, o zelador ou o porteiro deve exigir a presença do corretor ou do proprietário do apartamento antes de permitir a entrada ao prédio;

Observar se o carro ao entrar na garagem é realmente de morador, redobrando a atenção à noite.

UTILIZAÇÃO

Crachás para identificar prestadores de serviços;

Telefone na portaria e um sistema de alarme que toque na empresa de vigilância;

Equipamentos auxiliares compatíveis com seu prédio: alarmes, sensores, circuitos de TV, vigias com rádios transmissores e receptores, etc.;

Caso o condomínio não tenha condições da aquisição de algum equipamento, é aconselhável manter boa iluminação nos locais de acesso ao prédio, portões eletrônicos nas garagens, espelhos côncavos nas portarias para melhor visão dos visitantes, vigilância nas escadarias e garagens dos prédios, orientação aos vigias e porteiros sobre a vigilância adequada, cartões de identificação para os veículos dos condôminos terem acesso às garagens, interfone para contato entre o porteiro e o morador, uma linha telefônica na portaria para o porteiro ou vigia ter um acesso mais rápido com a polícia;

Correntes e cadeados grandes nas bicicletas e motos;

Como é proibido reter documentos, é aconselhável exigir apresentação do mesmo, anotando num livro nome, número e apartamento que o visitante irá, não esquecendo de verificar a autenticidade;

Manter ficha cadastral com dados de todos os moradores e funcionários, possibilitando sua rápida localização e/ou dos familiares em caso de emergência.

DOS CONDÔMINOS

Acatar as instruções dadas aos zeladores e porteiros quanto aos itens de orientação aos mesmos;

Ao entrar no prédio com o carro, verificar se há outro veículo atrás do seu e se os ocupantes são moradores do edifício;

Não abrir a porta do apartamento em hipótese alguma se não autorizou a entrada de alguém, mesmo que o porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo;

Orientar os filhos para não comentar o que seus pais fazem, quanto ganham, bens que possuem, horários que saem e chegam, até mesmo em bares, lanchonetes, danceterias, pois existem os chamados ladrões "lights", que mais parecem proprietários do imóvel, os quais procuram fazer amizades freqüentando tais locais para pesquisa de nome, endereço, etc., planejando um futuro assalto, roubo e seqüestro;

Desconfie da empregada doméstica muito eficiente que aceita baixo salário;

Pode-se solicitar Atestado de Antecedentes na Delegacia de Polícia Civil da Região, ou na Delegacia Especializada em Falsas Domésticas.

PREVENÇÃO DE ACIDENTES E INCÊNDIOS

A legislação exige que um edifício possua equipamentos de proteção contra incêndio, tais como iluminação de emergência para facilitar a sinalização de escape, hidrantes, extintores, pára-raio, corrimão, caixa d'água de acordo com a área e população do prédio, rede elétrica em perfeito estado, etc.

O síndico não só pode como deve chamar o Corpo de Bombeiros para verificação e orientação da segurança do prédio, uma vez que ele é o responsável pela manutenção dos equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados.

Alertamos sobre os procedimentos do síndico com relação aos equipamentos:

» Porta corta-fogo (não deve ser trancada com cadeado);
» Os equipamentos devem estar em perfeitas condições;

» Formação de brigada de incêndio – obrigatório por Decreto Estadual;
» Extintores e mangueiras de incêndio com revisão periódica;
» Pára-raio com revisão no sistema uma vez por ano;
» Revisão na instalação da rede elétrica;
» Revisão periódica na central de gás;
» Revisão periódica na rede de gás canalizado;
» Revisão e cuidados com os elevadores;
» Pessoal treinado e habilitado para operar os equipamentos; e zelar pelos mesmos, formando brigada de incêndio;
» Proibir depósito de volumes em frente a hidrantes;
» Exija do zelador e de cada condômino o correto armazenamento de substâncias inflamáveis, gás, etc.

HIGIENE

A preocupação com a higiene deve ter a mesma importância da segurança, ainda mais na utilização das áreas comuns. Aqui vão algumas dicas:

Faça exame médico periódico dos empregados;

Exija que o condômino comunique, por escrito, a existência de morador portador de moléstia contagiosa grave. Se possível, coloque esta exigência no Regulamento, não para discriminar o paciente, mais sim para não expor os demais ao perigo de contágio;

Providencie a limpeza semestral das caixas de água por meio de empresas especializadas;

Providencie dedetização das áreas comuns e proponha aos condôminos à mesma atitude em suas unidades;

Exija cuidados especiais com produtos de limpeza tóxicos ou abrasivos, bem como ácidos e demais substâncias que possam causar irritação à pele;

Exija dos faxineiros a utilização de botas, luvas de borracha e protetores faciais quando manusearem tais produtos;

Exija do zelador ou da empresa de manutenção de piscinas a exata qualidade da água;

Mantenha no prédio produtos para curativos e primeiros-socorros que deverá ficar na portaria, porém não ministrar medicamentos de somente indicação médica;

Obs.: existem aparelhos automatizados que dispensam produtos químicos para as piscinas.

SEGUROS

O síndico é responsável pela contratação de seguro contra incêndio e outros sinistros, abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

O prazo para contratação é de 120 dias após o "habite-se". Caso contrário, o condomínio ficará sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrado pela Prefeitura.

Poucos são os edifícios que estão garantidos por um seguro real: na maioria das vezes, os condomínios optam por um seguro ínfimo, tão somente para efeito do cumprimento do dispositivo legal que obriga a sua contratação.
Na verdade, os seguros que não cobrem o valor de reconstrução do prédio são ilegais, visto que a lei determina, expressamente, que o seguro seja feito de modo a garantir tal reconstrução.
Por outro lado, síndicos desavisados por vezes incorrem no problema inverso, ao efetuarem o seguro com base no valor comercial dos imóveis, valor este que é muito mais elevado que o valor de reconstrução.
É aconselhável que não opte por um seguro aquém do valor real de reposição, não só pelo seu aspecto ilegal como também por ser danoso aos interesses do próprio Condomínio. Também prejudicial será o seguro excessivo, uma vez que a Seguradora só pagará o montante necessário à reconstrução. Portanto, o melhor seguro será aquele que for tecnicamente bem calculado, de modo a não pecar por falta nem por excesso.

TIPOS DE APÓLICES DE SEGUROS

» Responsabilidade civil do condomínio;
» Incêndio, raio e explosão;
» Quebra de vidros e espelhos;
» Morte e invalidez de empregados;
» Responsabilidade civil por guarda de veículo;

» Danos elétricos;
» Vendaval;
» Impacto de veículos terrestres;
» Roubo de bens de moradores;
» Incêndio de bens de moradores;
» Desmoronamento;
»Tumultos e greves;
» Roubo de bens do condomínio;
» Portões eletrônicos;
» Assalto e seqüestro;
» Projétil perdido.

O seguro de um edifício deve ser feito com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução e nunca do preço comercial do edifício. Se o seguro for com valor inferior ao real, o síndico, em caso de sinistro, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratação.

A SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) permite que haja desconto na apólice para o seguro de incêndio. Negocie o valor e exija que o desconto venha discriminado em favor do condomínio.

CAP.5 - POLÍTICA DE PESSOAL

TRATAMENTO E COMPORTAMENTO

O treinamento de funcionários tem influência decisiva sobre a forma como tratam e como são tratados pelos condôminos.

A autoridade do zelador é algo que deve ser devidamente cuidada pelo síndico, pois é ele quem acompanha a rotina, o dia-a-dia do condomínio. Disso depende a ordem, visto que o zelador, perante os condôminos, deve ter o poder de tomar providências diversas.

PLANEJAMENTO E RECRUTAMENTO

A quantidade de empregados que um condomínio deve ter é proporcional ao tamanho e a complexidade do edifício.
Ter menos empregados que o ideal, em vez de economia, traz custos adicionais com horas extras, além de prejudicar e comprometer a manutenção e a limpeza. A "economia" pode transformar-se em prejuízo.
Uma boa administradora fará o trabalho de recrutamento e uma pré-seleção dos candidatos. Contudo, o síndico deve entrevistá-los, principalmente no caso de zelador. Procure informar-se sobre os empregos anteriores, o tempo médio de permanência em cada emprego, os motivos de saída, etc. Não tenha pressa em contratar visto ser a pressa inimiga da perfeição.
Evite porteiros e faxineiros que residam muito longe do edifício, pois será ruim para ambas as partes.
No caso do zelador, indagar se ele tem conhecimentos gerais sobre elevadores, extintores de incêndio, filtros de piscinas, eletricidade e hidráulica elementar.
Contrate sempre por um período de experiência e observe o desempenho antes de efetivá-lo. Fazer alguns testes também é uma forma de acertar na escolha do candidato ideal.
No caso do zelador convém informar aos condôminos, por escrito, sobre a troca e o nome do novo funcionário.

TREINAMENTO

Mesmo que você admita alguém com muita experiência, um pouco de treinamento sempre será necessário. A reciclagem periódica desse treinamento é imprescindível.
Faça uma lista das tarefas mínimas de cada cargo, percorra o prédio juntamente com o zelador recém-admitido, apresente o pessoal do conselho e se possível aos moradores.

O zelador é quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientação da administradora ou síndico.

REMUNERAÇÃO

A remuneração dos empregados é uma equação complexa. O salário deve ser tal que corresponda a qualificação do empregado, ao seu desempenho e ao quanto o condomínio pode pagar.
Além do mais, deve haver um equilíbrio interno e externo. Internamente, o zelador ganha mais do que o porteiro, que ganha mais do que o faxineiro. Externamente, não se deve pagar nem muito acima nem muito abaixo do que pagam os outros prédios de mesmo porte da região.

As administradoras costumam realizar pesquisas salariais periódica para orientar os condomínios. Mas a decisão final é sempre do síndico.

Todo e qualquer reajuste salarial fora da data-base (1º de outubro), exceto as promoções, deve ser registrado como "Antecipação Espontânea Compensável", para salvaguardar o condomínio quanto aos reajustes futuros.

O SECOVI-SP é o sindicato que tem poderes legais para negociar pisos salariais e demais cláusulas econômicas e sociais com todos os sindicatos de empregados em edifícios no Estado. Ao término de cada negociação coletiva de trabalho, o SECOVI-SP envia cópia do acordo a cada condomínio e administradora cadastrados.

AUDITORIA PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS?

Quando se fala em auditoria, geralmente nosso pensamento volta-se para a identificação de roubo, desvio e coisas do gênero. Entretanto, vale a pena destacar o uso da auditoria em caráter muito mais preventivo do que punitivo.

De grande interesse para as administrações sérias e honestas, o exame preventivo das prestações de contas permite a identificação imediata de falhas e/ou irregularidades, possibilitando a adoção de providências corretivas/preventivas antes que ensejem eventual má utilização de recursos, demandas trabalhistas, etc.

Com a utilização de técnicas e procedimentos próprios no exame da fidedignidade dos comprovantes anexados à prestação de contas, a auditoria preventiva permite verificar cada documento anexado à prestação de contas; a clareza dos demonstrativos; os recebimentos e depósitos em conta do condomínio das taxas condominiais e extras; a conciliação bancária; a análise da aplicação de multas e acréscimos moratórios; além de verificar o cálculo e as evidências do recolhimento dos encargos sociais.

É notório que em muitos condomínios o síndico e/ou os conselheiros muitas vezes são pessoas honestas, com boa vontade mas que não dispõe do necessário tempo par o exame das prestações de conta. Aqui começa o "stress" e o desgaste, pois na hora de assinar o balancete aprovando as contas ou assinam "em cruz", baseados apenas na confiança, ou se demoram na análise, buscando precaver-se de eventuais falhas e, nesse caso, haja demora para a aprovação das contas.

A realização de auditoria preventiva por profissionais experientes e independentes, além de poupar o tempo despendido individualmente pelos Conselheiros, fornece a estes respaldo técnico para a análise das prestações de contas, permitindo a aprovação das contas em prazo menor, além de proporcionar condições para que a Administração do Condomínio corrija falhas de modo a tornar o controle, tanto quanto possível, independente das pessoas que estejam à frente da administração.

DESPESAS DO CONDOMÍNIO

A parte mais polêmica do condomínio, assim como o de toda relação jurídica, é no tocante ao dinheiro, nesse caso o pagamento da cota condominial.

Mais uma vez, a lei deixa a cargo da convenção a fixação da cota condominial. Porém, na prática, e seguindo as regras de bom senso, em quase cem por cento dos casos a cota parte de cada condômino corresponde a fração ideal de sua unidade.

Nos casos em que as unidades têm exatamente o mesmo tamanho e, portanto, a mesma fração ideal, a conta é mais simples. O rateio é feito dividindo-se o total da arrecadação necessária pelo número de unidades.

Com relação às cotas atrasadas, não cabe mais a cobrança por via executiva, em razão do disposto no artigo 275 - 11 - "c" do Código de Processo Civil. A ação de cobrança das cotas atrasadas têm o rito sumário. Não há de se confundir tal hipótese com aquela em que o locador cobra do inquilino residente na unidade autônoma de sua propriedade, com base em contrato escrito, as cotas condominiais em atraso por parte deste.

Perante o condomínio, o devedor é sempre o proprietário da unidade autônoma e não o inquilino ali residente. A atualização monetária somente a partir sexto mês de atraso deixou de vigorar com o advento da lei 6899181, ou lei da correção monetária.

Nota-se que a lei deixa a cargo da convenção a estipulação de penalidades pelo não pagamento em dia das contribuições, estabelecendo um limite máximo para elas, vinte por cento de multa e juros de mora de até um por cento ao mês.

Entretanto, a aplicação de correção monetária não é penalidade e sim mera atualização da moeda, para que não perca seu poder.

Antes da promulgação da lei que trata da correção monetária, o entendimento dos Tribunais já era no sentido de aplicar a correção monetária para atrasos por prazos menores, uma vez que, se contrário fosse, estar-se-ia admitindo o enriquecimento ilícito, ou melhor colocando, injusto, daquele que atrasava o pagamento de sua cota, tendo em vista os altos índices de inflação que perduraram em nosso pais por longos anos e que muitos desejam não se repita.
Todas as obras ou despesas extraordinárias - aquelas que não são para cobrir os custos corriqueiros de manutenção do condomínio - serão rateadas da mesma forma que as despesas ordinárias, ou seja, mediante o concurso de todos os condôminos, cada um em sua proporção.

A diferença é que, nesse caso, há necessidade de aprovação de orçamento previamente apresentado em assembléia.

O pagamento da cota condominial é obrigação real recaindo sobre o objeto independentemente de que é o sujeito. O pagamento da cota recai sobre a unidade autônoma e não sobre seu proprietário devendo, entretanto, este responder pelo não- pagamento.

CONTAS E SUPERFATURAMENTO

Atualmente, nos condomínios é realizada uma assembléia geral ordinária para a aprovação das contas do exercício anterior. Mas, a maioria dos condôminos nem sequer leu as pastas para saber das contas.

Na prática todos aprovam por consenso, sem qualquer análise, contas que muitas vezes não correspondem à realidade. Uma prática utilizada por síndicos ou administradoras de idoneidade não muito aconselhável - parcela pequena, mas existente em todas as categorias, presta contas dos gastos, juntando recibos e notas fiscais correspondentes.

Entretanto, apesar da juntada dos recibos, muitas vezes, há exagero nos valores apresentados para as despesas.
Nessa hora, mais importante que nunca é o papel e o trabalho do conselho, pois examina mensalmente as pastas e portanto não deve se ater somente aos comprovantes, mas aos valores apresentados para cada produto ou serviço.

A análise mensal dos conselheiros é útil no sentido de não permitir, ou pelo menos, diminuir o risco de um grande rombo em virtude de atos sucessivamente cometidos.

A atenção deve ser grande com a finalidade de verificar o valor atribuído ao produto ou serviço, pois há casos em que se compra um produto apresentando comprovante de despesa muito maior que o valor de mercado, como produtos de limpeza, sacos de lixo, lâmpadas.

Entretanto, o superfaturamento ocorre com maior freqüência na prestação de serviços, principalmente de mão-de-obra daqueles empreiteiros que não possuem empresa, como é o caso de jardineiros, pedreiros e prestadores de pequenos serviços de manutenção, os quais devem ser fiscalizados pelo conselho e pelo síndico, até mesmo verificar se houve realmente a execução do serviço referente ao recibo apresentado.

Há casos em que o conselho e o síndico não fiscalizam de forma correta e quando descobrem o superfaturamento, o desvio de dinheiro do condomínio já foi grande.

Portanto, como em todas as operações e relações que envolvem dinheiro e como nos casos de condomínio uma soma que é de todos e ao mesmo tempo de ninguém, todo cuidado é pouco,

CUIDADOS COM A LIMPEZA NO PRÉDIO

A conservação e os cuidados com a limpeza e higiene do prédio tratam-se de itens indispensáveis para o bom funcionamento do edifício.
A importância chega a ser tão grande que a não observância de alguns detalhes de conservação pode afetar sensivelmente um negócio no momento da venda ou compra de um imóvel.

Portanto, além dos aspectos sanitários, que põem em risco a saúde dos moradores, a falta de cuidados com a higiene do edifício afeta as transações comerciais, desvalorizando os preços dos apartamentos.

Para que o síndico não tenha problemas dessa ordem, dois caminhos podem ser seguidos, ou o prédio possui um pessoal treinado e preparado para a faxina do condomínio ou o síndico contrata uma empresa de terceirização para executar esse trabalho.

A rotina do serviço de limpeza de um prédio é antiga e bem conhecida de todos, na qual um faxineiro limpa as escadas do edifício, limpa o hall de entrada, etc. Entretanto o que muitos não conhecem são os produtos e os equipamentos modernos existentes, fazendo com que o trabalho seja mais eficiente e proporcione uma qualidade impecável.
No caso da realização do trabalho por uma empresa de terceirização, uma rotina específica de trabalho é aplicada, visto que cada prédio tem suas peculiaridades e requer algumas particularidades.

Normalmente o roteiro é o seguinte: um faxineiro logo às sete horas da manhã começa limpando o hall de entrada, depois segue para os elevadores, escadas e completa a limpeza com o pátio. Com essa seqüência fica mais fácil para o supervisor inspecionar o trabalho.

Mas como foi dito antes, atualmente existem produtos ultra-modernos que proporcionam melhores resultados. Esses produtos são fantásticos, bem diferentes dos domésticos usados antigamente. As empresas desse segmento se atualizaram e desenvolveram variedades biodegradáveis, que aumentam a eficiência sem causar danos ao consumidor e à natureza.

Para um prédio de porte grande, com uma equipe numerosa de faxineiros, a sugestão seria que o síndico solicitasse do fornecedor maiores esclarecimentos sobre o que está comprando. Essas informações poderiam ser por meio de um treinamento com a participação dos faxineiros, sendo que o fabricante fornecesse informações sobre o uso correto, a dosagem ideal, os locais que aceitam a aplicação, enfim conhecer todo o potencial do produto.

Uma das características benéficas desses produtos é com relação à corrosividade e prejuízos à saúde das pessoas; eles são menos ofensivos e bem diferentes dos ácidos usados que ameaçam os funcionários.

Equipamentos adequados

As máquinas utilizadas para limpeza têm um desempenho surpreendente, já vai longe o tempo em que limpeza se fazia com pano e rodo. O mercado de equipamentos cresceu tanto que até feira com lançamentos de vendas de máquinas desse segmento é realizada periodicamente.

Os equipamentos variam muito, entre eles se destacam: lava-jato, enceradeira industrial, varredeira, máquina de alta pressão.

A enceradeira industrial é um equipamento que oferece inúmeros recursos, por exemplo, com a troca do disco da máquina, que fica embaixo, ela pode remover cera, encerar, lustrar, e também raspar o piso.

Enquanto a máquina de alta pressão, em um mesmo equipamento, aspira, lava, seca e lustra. Entretanto nem todo edifício comporta o uso de todos os equipamentos, cada prédio tem um tipo de necessidade e a máquina mais adequada.

Cuidados com a segurança

Independentemente do produto a ser utilizado, as regras de segurança do trabalho devem ser observadas para que o condomínio evite problemas dessa ordem.

O equipamento de proteção individual é utilizado de acordo com a atividade que o funcionário for executar, como por exemplo, para lavagem geral é necessário o uso de botas de borracha. Já para os trabalhos praticados com alguma solução corrosiva a luva é indispensável.

Um grande problema da maioria dos edifícios é com relação a vidros jogados no lixo, os sacos mal embalados contendo material cortante acabam provocando acidentes na hora da faxineira carregar o lixo do condomínio.

Por isso, uma campanha com o fim de conscientizar os condôminos nesse sentido é necessária para que, ao despejar vidros, esses moradores embalem adequadamente sinalizando que naquele saco contém vidros.

Limpeza da piscina

O período de inverno é propício para as grandes manutenções na piscina. Aproveite este momento para a realização de trabalhos de conservação que não dão para serem feitos no verão.

Uma sugestão seria a lavagem profunda do piso ao redor da piscina ou até mesmo da própria piscina, além dos locais restritos a essa área de fazer, com a máquina de alta pressão.

Terceirização dos serviços de limpeza

Para o síndico que tem problemas com conservação e limpeza ou não dispõe de tempo para dedicar ao condomínio, a terceirização é interessante.

Essa opção consiste em passar a responsabilidade dos serviços (limpeza) do prédio a empresas especializadas, que executam os trabalhos com mão-de-obra própria.

Trata-se de uma comodidade para o síndico, que sem essa preocupação terá mais tempo para se ocupar com outros assuntos do condomínio.
Entretanto muita atenção no momento da escolha da empresa, e tendo muito cuidado na hora de assinar o contrato, conhecendo minuciosamente todas as cláusulas contratuais.

CUIDADOS ELÉTRICOS E HIDRÁULICOS SÃO PRIMORDIAIS NO PRÉDIO

O tema água encanada e luz elétrica, benefícios da era moderna que há anos estão no nosso cotidiano, nem sempre é tratado com a devida importância. É comum procedimentos indevidos por parte de usuários como desperdício que chega a comprometer o abastecimento do milênio milênio, além de provocar aumentos na conta do condomínio.

No edifício onde há um número grande pessoas, medidas urgentes no sentido de tratar com mais atenção o sistema elétrico e hidráulico de um prédio devem se aplicadas.

Especialistas da área de hidráulica e de elétrica dão o seu parecer sobre como o síndico deve cuidar dessa parte tão importante de uma edificação.

Com relação a hidráulica, os problemas que envolvem a canalização de água do prédio constituem na maioria das vezes em serviços emergenciais. Normalmente estoura-se uma "coluna" no apartamento, o síndico fecha o registro de água (quando o prédio tem esse registro individual naquela prumada) e chama a prestadora de serviços.

Casos como esse é sinal de que essa coluna está deteriorada por dentro e a troca de um, dois ou três lances dessa coluna deve ser feita, pois emendas não resolvem (daí três ou quatro meses o problema volta a aparecer).

"As surpresas desagradáveis são difíceis de prever, porque a tubulação fica escondida, mas há edifícios em que esses canos estão visíveis (no sub-solo). Sendo assim, dá para verificar o estado de conservação da coluna e se necessário lixe-a ou pinte-a, se tiver indícios de vazamentos chame uma empresa especializada. Outra forma de constatar irregularidades é por meio do hidrômetro, verifique sempre se o consumo de água aumentou muito, isso pode denotar possível vazamento".

Água potável é aquela cujas propriedades físicas, químicas e bacteriológicas atendam às exigências da Organização Mundial de Saúde.A avaliação periódica da presença de microrganismos patogênicos na água é de fundamental importância para a saúde dos consumidores, pois ela serve de veículo para a transmissão de uma variedade de doenças de pele, ouvido e garganta quando destinadas a atividades que envolvam contato corporal (piscinas, saunas, etc.) e outras causadas por bactérias patogênicas (principalmente as do grupo Coliformes fecais), fungos (cândida sp.), protozoários (giardia, amebíase, etc.) e vírus (hepatite tipo A, gastroenterite, rotavírus, etc.).

Mesmo se tratando de água já tratada fornecida pelo sistema de abastecimento público, alguns cuidados devem ser tomados no que se refere ao seu armazenamento em caixas d'água e manutenção em piscinas. Os reservatórios devem ser lavados, desinfectados e avaliados periodicamente, conforme legislação específica, pois fatores externos como acondicionamento impróprio, infiltrações, acumulo de resíduos ou tratamento inadequado e até mesmo instalações antigas (tubulações de ferro) podem anular o efeito desinfectante do cloro.

Avalie sua água de consumo regularmente e garanta uma melhor qualidade da sua saúde.

DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS

A quem cabe o encargo ?

Proprietário ou Locatário ?

A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias.

De um modo prático, poderíamos aplicar a seguinte definição :

Ordinárias : manutenção e conservação

Extraordinárias : benfeitorias para o prédio

Apresentamos uma tabela que define melhor a diferença :

Despesas Ordinárias	Despesas Extraordinárias

Despesas regulares com funcionários (salários, encargos)	Indenizações Trabalhistas(analisar o período do contrato)
Consumo de água, luz, gás	Benfeitorias Voluptuárias
Pintura de partes comuns	Pintura de fachada
Honorários de administradora	Instalação de novos sistemas de segurança
Prêmio de seguros	Fundo de obras
Material de Limpeza e Elétrico	Impermeabilização
Telefone de uso coletivo	Projetos de paisagismo e de decoração
	Aquisição de Mobiliário

No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.

Existem ainda alguns pontos polêmicos : impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos.

As despesas extraordinárias devem sempre ser aprovadas em Assembléias especificamente convocadas para tal.

Claro que há exceções, nos casos de reparos de grande urgência, necessários para a habitabilidade do Condomínio, como por exemplo : substituição emergencial de peças para o elevador, manutenção de uma bomba de água, etc.

Segundo a Lei dos Condomínios, é a Convenção que determina o quorum necessário para a aprovação de uma despesa extraordinária.

Os locatários não votam nas decisões sobre despesas extraordinárias, a não ser que tenham uma procuração do proprietário.

As despesas ordinárias recebem uma previsão orçamentária, submetida à Assembléia Ordinária que ocorre uma vez por ano.

Outro dado de grande importância é o critério de cálculo da taxa de condomínio, no qual dividi-se as despesas ordinárias ou extraordinárias pelo número de unidades ou pela fração ideal, prevalecendo o que dispuser a Convenção do condomínio.

GUIA SOBRE FUNCIONÁRIOS – CONTRATAÇÃO E DIREITOS

A CLT é a principal lei que rege as relações entre patrões e empregados, e tem mais de 900 artigos no texto original.

Tópicos

· Registro em carteira

· Contrato de experiência

· Funções

· Exames médicos

· Pisos salariais

· Jornada de Trabalho

· Hora-extra

· Adicional noturno

· Adicional por acúmulo de função

· Adicional de insalubridade

· Adicional por tempo de serviço

· Férias

· 13º salário

· Descontos no salário

· Vale Transporte

REGISTRO EM CARTEIRA

O registro de empregados sempre foi um meio utilizado para comprovação de tempo de serviço perante a Previdência Social, servindo também para provar a vinculação entre empregado e empregador. Com a mudança na legislação previdenciária, em que as aposentadorias deixaram de ser concedidas por tempo de serviço, passando a ser concedidas por tempo de contribuição, os registros também podem ser utilizados como prova do tempo de contribuição, pois se há o vínculo empregatício, obrigatoriamente tem de haver contribuição previdenciária. Atualmente o registro pode ser feito em livro ou ficha, bem como através de processamento eletrônico de dados.

As empresas individuais ou coletivas que, assumindo os riscos da atividade econômica, admitem, assalariam e dirigem a prestação pessoal de serviços, estão obrigadas a registrar seus empregados, inclusive aposentados, que retornam à atividade, menores e estrangeiros, em livros ou fichas próprios.

A obrigatoriedade de registrar os empregados estende-se aos profissionais liberais, às instituições de beneficiência, às associações recreativas ou outras instituições sem fins lucrativos que admitirem trabalhadores, em virtude de sua equiparação, para os efeitos da relação trabalhista, aos empregadores em geral.

A empresa com empregado não registrado ficará sujeita a multa de valor igual a 378,2847 UFIR, por empregado não registrado. Em cada reincidência, a multa será acrescida de igual valor. As demais infrações concernentes aos registros de empregados sujeitarão o empregador à multa, aplicada pela fiscalização do trabalho, de valor igual a 189,1424 UFIR, dobrada na reincidência.

CONTRATO DE EXPERIÊNCIA

O Contrato de Experiência, também chamado Contrato de Prova, constitui uma das formas de contrato por prazo determinado admitida pela legislação trabalhista, pois sua vigência depende de tempo prefixado.

A duração do Contrato de Experiência não pode ser superior a 90 dias, o que, entretanto, não impede que possa seu limite se fixado em período inferior. Contudo, considerando que a finalidade da contratação a título experimental é dar a conhecer as partes as peculiaridades de cada uma, não é aconselhável a celebração de Contratos de Experiências por períodos demasiados curtos, por exemplo 1 ou 2 semanas.

A prorrogação do Contrato de Experiência somente é admitida por uma única vez, mesmo que a duração tenha sido estipulada em período inferior a 90 dias. Assim, se um contrato celebrado pelo prazo de 30 dias for prorrogado por mais 30 dias, não será passível de nova prorrogação.

FUNÇÕES

As funções estão estruturadas de acordo com a Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), que consiste na ordenação das várias categorias ocupacionais, tendo em vista a analogia e as condições exigidas para o seu desempenho.

Exemplo a seguir :

I - CLASSIFICAÇÃO BRASILEIRA DE OCUPAÇÃO
GRUPO 01
TRABALHADORES DAS PROFISSÕES CIENTIFICAS, TÉCNICAS, ARTÍSTICAS E TRABALHORES ASSEMELHADOS
0-1 Quimícos, Físicos e Trabalhadores Assemelhados
0-11 Químicos
0-11.05 Químico industrial, em geral
0-11.10 Químico, em geral
0-2 - Engenheiros, Arquitetos e trabalhadores assemelhados
0-20 Engenheiros agrônomos, florestais e de pesca
0-20.20 Engenheiro agrônomo
0-21 Engenheiros Civis e Arquitetos
0-21.10 Engenheiro Civil, em geral
5-5 TRABALHADORES DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO, CONSERVAÇÃO, MANUTENÇÃO, LIMPEZA DE EDIFÍCIOS, EMPRESAS COMERCIAIS, INDÚSTRIAS, ÁREAS VERDES, LOGRADOUROS PÚBLICOS E TRABALHADORES ASSEMELHADOS
5-51 Trabalhadores de serviços de administração de edifícios
5-51.15 Administrador de edifício
5-51.20 Zelador de edifício
5-51.25 Porteiro de edifício
5-51.35 Garagista

SEGURO OBRIGATÓRIO

Poucos sabem, mas o seguro de condomínio é obrigatório. A exigência está na Lei n.º4.591, de dezembro de 1964, que transfere toda a responsabilidade para o síndico. A infração sujeita o administrador a multa. Ainda assim, menos de um terço dos prédios contrata o serviço. Dados das seguradoras e corretoras mostram que apenas 30% dos condomínios têm esse tipo de proteção.

O preço da apólice varia conforme a seguradora, o número de coberturas, o valor da indenização e o tipo de condomínio (residencial ou comercial). É importante frisar que a proteção das áreas comerciais, costuma ser mais cara. Algumas empresas não fecham o contrato com menos de três coberturas e chegam a oferecer descontos para a contratação de mais adicionais.

As coberturas mais requisitadas são as de incêndio, raio e explosão, danos elétricos, quebra de vidros, responsabilidade civil do condomínio e a de vida dos empregados. Existem ainda a de desmoronamento, tumultos, responsabilidade civil pela guarda de veículos, roubo ou furto qualificado e vento forte, granizo, queda de aeronave, fumaça e colisão de veículos terrestres. Vale ressaltar que os objetos pessoais dos moradores, como dinheiro, cheques, jóias, mobiliário, veículos automotores e bicicletas, não estão segurados. Em geral a proteção é válida apenas para os bens existentes nas áreas comuns e usufruídos por todos. A não ser no caso do prédio contratar cobertura de responsabilidade civil do condomínio para evitar possíveis prejuízos com serviços de manobrista e de vigilância da garagem.

O seguro de condomínio também exige que os prédios estejam em perfeitas condições. Se a proteção for contra incêndio, os equipamentos de combate ao fogo têm de estar funcionando perfeitamente. A empresa costuma fazer vistorias e a má conservação dos sistemas de prevenção pode ser alegado pela companhia não pagar a indenização.

Outro ponto importante, é a cobertura de vida para os empregados, exigência sempre apresentada pelo sindicato dos trabalhadores de condomínio.

Hoje a maioria das seguradoras oferecem a cobertura adicional de assistência 24 horas. Dentro dela, geralmente, estão incluídos os serviços de chaveiro, segurança e vigilâncias, limpeza, transporte e guarda de móveis, zelador substituto, eletricista e bombeiro hidráulico.

Antes de assinar qualquer contrato é preciso ter muita cautela. Solicite ao corretor uma boa explicação e, se possível, um manual que contenha o texto integral de todas as coberturas aplicáveis em caso de sinistro.

Leia minuciosamente o contrato. No caso de dúvidas, entre em contato com a Superintendência de Seguros Privados (Susep) que possui uma central de atendimento gratuito.

Central de Atendimento SUSEP : 0800-218484

QUEM É O ZELADOR?

Zelador é o funcionário que tem contato direto com a administração do edifício, quer seja o proprietário, o síndico ou seus representantes legais, auxiliando nos recebimentos e pagamentos a serem efetuados pelos mesmos além de acatar e cumprir as determinações destes.

ATRIBUIÇÕES E RESPONSABILIDADES DO ZELADOR

1. Supervisionar os trabalhos de conservação e limpeza das partes de propriedade comum do edifício.

2. Zelar pela segurança do edifício, de seus ocupantes e demais pessoas que frequentam o mesmo.

3. Zelar pelo perfeito funcionamento dos sistemas elétricos, hidráulicos e de elevadores do edifício.

4. Distribuir correspondências.

5. Manter bom relacionamento com os ocupantes e os condôminos do edifício.

6. Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar seu cumprimento.

7. Escolher com cuidado e critério os empregados que serão admitidos no edifício.

8. Comunicar ao síndico ou à Empresa Administradora quaisquer irregularidades ocorridas no edifício.

9. Ser dedicado ao edifício como se fosse propriedade sua.

10. Orientar seus auxiliares quanto a aparência pessoal e conduta dos mesmos.

11. Dar cumprimentos as ordens estabelecidas no regulamento interno, fazendo com que os ocupantes do edifício as obedeçam.

12. Acompanhar mudanças que chegarem ou saírem do edifício, de modo a preservar as instalações do mesmo.

13. Acompanhar e fiscalizar serviços de reparo e manutenção das partes de propriedade comum do edifício, suspendendo o trabalho dos mesmos em caso de irregularidades.

14. Comunicar aos setores competentes, quaisquer irregularidades que ocorram próximo ao edifício que, eventualmente, possam ocasionar prejuízos ou danos ao imóvel ou moradores.

15. Atender fiscais das repartições públicas com o devido acatamento.

16. Proibir aglomeração na entrada e no saguão do edifício.

17. Estar obrigatoriamente treinado para o caso de incêndio, através do curso de formação profissional.

18. Ter a seu cargo de um modo geral, todos os serviços de interesse geral do edifício, excluindo-se os de competência dos administradores dos edifícios.

CARACTERÍSTICAS DE COMPORTAMENTO PROFISSIONAL DO ZELADOR

1. Ser cortês e atencioso.

2. Saber ouvir os outros.

3. Ser solícito para com todos (tratar bem as crianças, moradores e empregados).

4. Ser equilibrado emocionalmente.

5. Apresentar-se sempre bem humorado, sem ser inconveniente, limpo, barbeado e uniformizado.

6. Observar postura condizente com o cargo, mantendo-se em posição decente.

7. Manter harmonia coletiva dentro do edifício.

8. Evitar conversas desnecessárias ou comentários que não digam respeito as suas tarefas.

9. Manter o máximo de discrição perante os seus subordinados, tratando-os dignamente, mas sem liberdade excessiva.

10. Resguardar ao máximo seu comportamento familiar.

11. Ter boa capacidade de locomoção.

12. Ter resistência física.

13. Ter boa visão e audição.

14. Iniciativa.

15. Capacidade de organização.

16. Resistência a rotina.

17. Boa memória.

SUGESTÕES PARA O ZELADOR MELHORAR A CAPACIDADE DE COMUNICAÇÃO

1. Falar claramente.

2. Articular cuidadosamente as palavras.

3. Usar tom de voz suave.

4. Conhecer o nome dos moradores do edifício.

5. Pensar sobre o que quer dizer.

6. Saber ouvir os outros, sem querer julgar, apreciar, aprovar ou desaprovar as afirmações de outra pessoa.

7. Anotar recados em livro apropriado, evitando confiar somente na memória.

8. Sempre que deixar um recado por escrito, escrever com letra legível, procurando ser o mais objetivo possível.

9. Evitar chamar os outros com expressões familiares do tipo: "tio", "tia", "vô", "vó", etc...

10. Evitar o uso de gíria.

Como nosso comportamento transmite alguma mensagem, devem ser evitadas as seguintes atitudes:

Movimentos bruscos com os braços e o corpo ao andar;

Acompanhar alguém com o olhar insistente, o que pode embaraçar a pessoa observada;

Chamar com acenos, bem como falar ou rir muito alto.

HIGIENE E SEGURANÇA DO TRABALHO

A Higiene do Trabalho é parte que cuida, de uma maneira geral, da saúde do trabalhador. É através dela que existem uma série de leis e normas, para garantir o nosso desempenho com saúde dentro do trabalho, ou seja, previne determinados riscos que possam existir no ambiente de trabalho que afetem a saúde do trabalhador.

A Segurança no Trabalho, previne condições inseguras do ambiente que podem provocar acidentes do trabalho. Por exemplo: quando você está trabalhando, ao se deslocar de um lugar para o outro, tropeça em algum objeto que estava no caminho a caí, machucando-se.

Acidente do Trabalho:é aquele que ocorre pelo exercício do trabalho, a serviço da empresa, que cause morte ou perda, com redução permanente ou temporária da capacidade para o trabalho.

Causa dos Acidentes: os acidentes em sua maioria, decorrem de atos inseguros, de condições inseguras ou de uma combinação desses dois fatores.

Atos Inseguros: são os atos ou comportamentos das pessoas que criam situações favoráveis para que ocorra o acidente. Ex: imprudência.

Condições Inseguras: É a forma em que a pessoas se colocam para executar um serviço. Ex: utilização de cadeiras o caixas para troca de lâmpadas.

PREVENÇÃO DE ACIDENTES

A prevenção de acidentes procura corrigir a prática dos atos inseguros e remover as condições inseguras que são as causas diretas dos acidentes.

Os Atos Inseguros podem ser prevenidos por:

Educação

Treinamento

Persuasão

Pena disciplinar

As Condições Inseguras poderão ser corrigidas, conforme o caso, com:

Reparos - Manutenção preventiva

Serviços de engenharia - Ordem e disciplina

CUIDADOS QUE O ZELADOR DEVE TER PARA EVITAR ACIDENTES

1. Não improvisar escadas;

2. Não correr pelo local de trabalho e sim andar;

3. Após usar, guardar as ferramentas no seu devido lugar. Bolso não é lugar adequado;

4. Abrir e fechar as portas com cuidado;

5. Em escadas utilizar corrimões. Não pular degraus;

6. Manter o local de trabalho limpo e em ordem, habituando-se a usar e fazer com que os outros usem o cesto de lixo;

7. Orientar os faxineiros quanto ao uso de luvas, para proceder a coleta do lixo do edifício;

8. Evitar o uso de chinelos de dedos, por parte dos faxineiros, durante a execução do seu trabalho. Usar somente botas de borracha;

9. Orientar os faxineiros para que não deixem materiais e equipamentos de limpeza espalhados pelo chão. Após o uso guardá-los em seus devidos locais;

10. Ter sempre a mão ferramentas e equipamentos adequados para o uso, evitando improvisações;

11. Manter boa iluminação na garagem e área comuns do edifício (corredores e escadarias);

12. Guardar produtos químicos e inflamáveis em local apropriado e devidamente tampado;

13. Não bancar o curioso, principalmente no que se refere aos sistemas elétrico, hidráulico e de elevadores do edifício. Providenciar técnicos especializados;

14. Evitar o uso de produtos químicos que possam afetar a saúde de seus subordinados, como por exemplo, ácido sulfúrico e muriático.

MEDIDAS A SEREM TOMADAS NO CASO DE ACIDENTES

1. Manter-se calmo por ocasião de qualquer acidente;

2. Solicitar ajuda de alguém para socorrer o acidentado;

3. Providenciar vinda de socorro, dependendo da gravidade do acidente. Obs: em caso de morte telefonar para o DISTRITO POLICIAL mais próximo;

4. Manter em local de fácil acesso o endereço do INSS e do pronto socorro mais próximo para encaminhamento de acidentados;

5. Comunicar por telefone e sem demora ao síndico ou ao escritório da empresa administradora, todo acidente ocorrido;

6. Procurar detalhar a comunicação de acidente, citando local, nome das pessoas acidentadas, nome das testemunhas, primeiras providências tomadas, hora, tipo de acidente e primeiros socorros;

7. Anotar no livro de ocorrências dados relativos ao acidente.

PREVENÇÃO DE INCÊNDIOS E COMBATE AO FOGO

Teoria do fogo

Conceituação

O fogo é uma oxidação rápida, com aparecimento de chamas, emissão de luz e desprendimento de calor.

Elementos essenciais do fogo

Normalmente, para haver fogo é necessário que haja a concorrência de três elementos essenciais:

Combustíveis

Calor

Comburente (oxigênio)

Com estes elementos podemos construir um triângulo, que denominamos TRIÂNGULO DO FOGO.

Se privarmos este triângulo de um de seus lados, ou melhor, se tirarmos um de seus elementos, o fogo deixará de existir:

É baseado nisso que se fazem todos os escudos de COMBATE ou EXTINÇÃO de incêndios. Processo de extinção de incêndios:

Resfriamento

Abafamento

Retirada do Material

CLASSES DE INCÊNDIO

Divide-se em classes os materiais que se queimam de acordo com o seu comportamento de combustão.

INCÊNDIO CLASSE "A"

Compreendem os incêndios em combustíveis sólidos comuns: papéis, madeira, tecidos, fibras, etc. Necessitam, para sua extinção, do processo de RESFRIAMENTO, e a água é o melhor agente extintor para esta classe de incêndio, pois possui poder de absorver o calor.

INCÊNDIO CLASSE "B"

São combustíveis inflamáveis. Compreendem todos os derivados do petróleo e de outras fontes: Gasolina, óleo, tinta, álcool, thiner, etc. O melhor processo de extinção para estes combustíveis é o ABAFAMENTO.

INCÊNDIO CLASSE "C"

São aqueles provocados por EQUIPAMENTOS ELÉTRICOS COM ENERGIA. Este tipo de incêndio deve ser estudado com certo cuidado, tendo em vista o perigo que oferece ao operador. Deve-se usar agentes extintores NÃO CONDUTORES DE ELETRICIDADE.

EXTINTORES DE INCÊNDIO

São aparelhos portáteis de utilização imediata, para serem usados em princípio de incêndio.

Quando instalados os extintores devem estar:

Visíveis (bem localizados);

Desobstruídos (livre de qualquer obstáculo que possa dificultar o acesso até eles);

Sinalizados (para melhor visualizá-los caso não estejam visíveis);

Os extintores deverão ter lugar fixo de onde só sairão por três por motivos:

Para manutenção;

Para exercício;

Para uso em caso de incêndio.

Quanto à apresentação, isto é tamanho, os extintores podem ser de dois tipos:

Carretas (ou extintores sobre rodas): por terem maior porte, torna-se necessário o emprego de mais um homem para operá-los.

Manuais (operados por um único indivíduo)

Quanto a CARGA, os extintores mais comuns são:

ESPUMA (ES)

GÁS CARBÔNICO (C02)

PÓ QUÍMICO

EXTINTORES DE ESPUMA

CARGA: Na Câmara Externa: Bicarbonato de Sódio, dissolvido na água.

Na Câmara Interna: Sulfato de Alumínio, dissolvido na água.

Como utilizar o ES:

1. Retirar do suporte;

2. Dirigir para o fogo, sem inverter o extintor;

3. Inverter somente quando chegar próximo ao fogo;

4. Procurar atingir a base das chamas;

NOTA: Deve-se aplicar o jato, sempre, procurando a direção do vento.

Indicações

O extintor de espuma é bastante eficiente em incêndios de classe 'A' (papel, madeiras, fibras), pois tem ação umidificante, idêntica a da água.

EXTINTORES DE GÁS CARBÔNICOS (C02)

CARGA: Gás Carbônico (C02) sem cheiro, sem cor, inerte, não prejudicial à saúde, não condutor de eletricidade.

Como utilizar o C02

1. Retirar o extintor do suporte;

2. Dirigir para o fogo;

3. Retirar o pino de segurança;

4. Retirar o difusor com a mão direita;

5. Dirigir o jato a base do fogo, varrendo as chamas, isto se o incêndio for de classe 'A' ou 'C';

6. Cobrir (abafar) as chamas com gás, se tratar de fogo de classe 'B' (líquidos inflamáveis);

INDICAÇÕES

O CO2 não é tão eficiente em incêndios de classe "A" no entanto, é eficiente de classe "B" e apaga muito bem o fogo no álcool. Nos incêndios de classe "C" (equipamentos elétricos com carga) pode ser usado sem receio, pois o C02 não é condutor de eletricidade e não acarreta risco de eletrocussão para o operador.

EXTINTORES DE PÓ QUÍMICO

CARGA: Bicarbonato de sódio, outros pós de fórmulas próprias de cada fabricante, aos quais são adicionados agentes higroscópios (para evitar compactação do pó), e os elementos que vão proporcionar a pressão, que tanto pode ser C02, nitrogênio ou ar comprimido. OBS.: este aparelho é promovido de um manômetro, que indica se a pressão do aparelho está em condições favoráveis de funcionamento.

COMO UTILIZAR O PÓ QUÍMICO

1. Retirar o extintor do suporte;

2. Dirigir para o fogo;

3. Retirar o pino de segurança;

4. Segurar o extintor pela alça, com a mão direita comprima o gatilho do difusor, dirigindo o lato de pó para a base do fogo, se for de classe "A" ou "C";

5. Procurar cobrir o fogo, principalmente se for da classe "B".

INDICAÇÕES:

O extintor de pó é recomendado para incêndios em inflamáveis e gasosos, em tanques abertos, depósitos ou espalhados pelo solo. Pode ser aplicado com segurança em equipamento elétrico, e recomenda-se não usa-los em centrais telefônicas ou aparelhos delicados, pois o pó poderá isolar seus contatos.

NOTA:

Os extintores devem ser recarregados uma vez por ano.

Os extintores devem ser submetidos a ensaio de pressão hidrostática a cada cinco anos. O teste hidrostático é feito para verificar as condições dos extintores.Todo extintor se obriga a ter selo de conformidade.

HIDRANTES E MANGUEIRAS

Acondicionamento recomendado para as mangueiras:

O mais usado é dobrado ao meio e enrolado, pelo fato de tornar mais prática a operação com mangueiras.

COMBATER INCÊNDIO COM MANGUEIRA

1. Retirar a mangueira de sua respectiva caixa. OBS: este procedimento deve ser feito com o auxílio de outra pessoa, enquanto uma distende a mangueira, puxando-a da caixa, a segunda procura encaixar no hidrante, a outra extremidade da mangueira;

2. Encaixar a junta de união da mangueira na boca de saída de do hidrante;

3. Abrir a válvula do hidrante;

4. Dirigir o jato de água para a base do material que queima. OBS: a) não dirigir a água para as chamas; b) o jato de água de deve ser dirigido em movimento circular de modo a ir apertando o cerco para que não haja expansão do fogo e sim o controle de fora para dentro;

5. Guardar a mangueira no seu respectivo lugar, após o uso e secagem adequada.

NOTA: As mangueiras dos hidrantes devem estar sempre secas. Não use a mangueira do hidrante para lavagem (garagem, halls ou calçada), o combate ao incêndio é o único uso correto do equipamento.

IDENTIFICAÇÃO DE CANALIZAÇÕES

A norma para identificação de canalizações (P-NB54 R), recomenda as seguintes cores:

VERMELHO: água para incêndio

VERDE: água potável (para beber)

AZUL: ar comprimido

AMARELO: gases não liquefeitos

MARROM: cor vaga para fins não indicados antes

PRETO: esgotos

ALUMÍNIO: gases liquefeitos, inflamáveis baixa viscosidade.

CINZA CLARO: vácuo

CINZA ESCURO: eletrodos

BRANCO: vapor

Diz a norma em apreço que as cores fundamentais adotadas devem ser aplicadas em toda extensão das canalizações.

CUIDADOS QUE O ZELADOR DEVE TER PARA PREVENIR INCÊNDIOS

1. Manter circulações, escadarias e saídas completamente desimpedidas e livres;

2. Manter o lixo em recipiente metálico e tampado;

3. Manter os materiais inflamáveis em local apropriado e bem ventilado;

4. Revisar periodicamente os hidrantes do Edifício;

5. Revisar periodicamente o quadro geral quanto à fiação, chaves e fusível;

6. Revisar quanto ao estado geral, os aparelhos e acessórios de ligação;

7. Vistoriar os extintores de incêndios e mangueiras;

8. Ventilar o local em que esteja havendo vazamento de gás, abrindo portas e janelas;

9. Não ligar chave elétrica nem acender fósforos, isqueiro ou similar ao perceber vazamento de gás;

10. Orientar sempre moradores e outras pessoas quanto as causas de possíveis incêndios;

11. Instruir os vigias noturnos de como devem proceder no caso de ocorrências de fogo;

12. Não permitir que pessoas fumem ou entrem com cigarros acesos no elevador;

13. Não permitir que seus subordinados esquentem as refeições em lata com álcool, principalmente na área da garagem;

14. Não permitir o acúmulo de lixo, entulho, jornais e revistas, colchões, móveis velhos, etc. Nas áreas de garagem e casa das máquinas;

15. Nunca reforçar fusíveis ou substituí-los por outros materiais;

16. Não obstruir equipamentos de emergência como extintores, hidrantes, alarme, dispositivos elétricos, etc.;

17. Manter sempre aberto, registro de água da reserva de incêndio;

NOTA:

Extintor, hidrante, escada e luz de emergência e porta corta fogo são equipamentos obrigatórios em prédios residenciais;

As portas cortam fogo devem permanecer sempre fechadas;

Verificar sempre as baterias que comandam as luzes de emergência;

O corrimão na escada de emergência é obrigatório.

MEDIDAS A SEREM TOMADAS NO CASO DE INCÊNDIOS

1. Telefonar ao Corpo de Bombeiros;

2. Fechar o registro geral da Central de Gás;

3. Chamar os elevadores para o pavimento térreo e certificar-se de que os mesmos estão vazios e desligá-los;

5. Desligar a chave geral do quadro de distribuição de energia elétrica.

RECEPÇÃO E PORTARIA DE EDIFÍCIOS

SERVIÇOS E RESPONSABILIDADES DO PORTEIRO OU ZELADOR DO EDIFÍCIO

1. Informar e encaminhar visitantes;

2. Receber e distribuir correspondências;

3. Controlar a entrada e saída de pessoas;

4. Atender interfone e/ou telefone;

5. Abrir e fechar portas em seus devidos horários;

6. Apagar e acender luzes;

7. Controlar o quadro de chaves;

8. Limpar a portaria;

9. Manter seu superior informado do andamento do trabalho;

10. Anotar sugestões e reclamações;

11. Zelar pela segurança.

CUIDADOS AO ASSUMIR O POSTO NA PORTARIA

1.Chegar pelo menos 10 minutos antes do seu horário;

2.Verificar se a portaria está em ordem e limpa;

3.Verificar o funcionamento do interfone;

4.Verificar o funcionamento dos portões automáticos;

5.Verificar arquivos, livros, canetas e demais objetos pertencentes a portaria;

6.Verificar se há recados para serem entregues;

7.Verificar o quadro de chaves;

8. Verificar com seu antecessor se há visitas em algum apartamento ou algum técnico especializado prestando serviços no prédio, etc.

CUIDADOS ESSENCIAIS PARA MANTER A SEGURANÇA

Manter constante vigilância sobre:

1.Entrada de estranhos;

2.Recebimento de pacotes;

3.Falsos técnicos;

4.Movimentações estranhas;

5.Horários de visitas;

6.Horário de abrir e fechar as portas;

7.Controle do quadro de chaves.

RECOMENDAÇÕES

1.Nunca abrir portas ou portões para visitantes sem antes fazer a devida identificação e solicitar à autorização do condômino para sua entrada;

2.As encomendas que chegarem para os condôminos devem permanecer na portaria (não deverão ser recebidas direto no apartamento). Para serem retiradas posteriormente;

3.Solicitar a presença na portaria de um dos moradores do apartamento, quando da entrega de encomendas (flores, pizzas, presentes, etc.);

4.Nunca abrir os portões da garagem sem antes identificar devidamente o motorista e o veículo;

5.Não fornecer informações de ordem particular com referência aos moradores do prédio;

6.Quando algum interessado desejar visitar um imóvel (para alugar ou comprar), não permitir sua entrada sem antes reter um documento na portaria (além de estar acompanhado de um corretor);

6.Não se deixar intimidar por visitas arrogantes, por medo de criar atrito com moradores, autorizando sua entrada sem fazer uma consulta pelo interfone;

7.Quando houver uma visita na entrada do edifício, não abrir as portas para condôminos que eventualmente estejam chegando, sem antes proceder a devida identificação;

8.Cuidado na abertura da porta da garagem, quando da entrada ou saída de veículos, nos horários de limpeza, remoção de lixo e dias de mudança;

9.Evitar que os funcionários do edifício comentem particularidades sobre os hábitos ou bens de moradores, frequentadores ou clientes;

9.Não permitir aglomerações no hall de entrada, saguão e portaria do edifício;

10.Estabelecer normas de segurança;

11.Manter cadastro de fornecedores do condomínio;

12.Manter forte iluminação nas áreas frontais, corredores, garagens e em todos os pontos considerados críticos.

SUPERVISÃO DOS TRABALHOS DE CONSERVAÇÃO E LIMPEZA

1. Distribuir tarefas;

2. Vistoriar os trabalhos de limpeza;

3. Controlar o material utilizado;

4. Treinar seus auxiliares.

CONSERVAÇÃO DOS MATERIAIS E EQUIPAMENTOS DE LIMPEZA

1. Não deixar em locais de passagem;

2. Evitar deixar lixo no caminho;

3. Não derramar água durante o transporte;

4. Limpar vassouras depois de usá-las;

5. Enxugar os rodos, baldes e latas, antes de guardá-los;

6. Não deixar sabão e/ou sapóleo em lugares úmidos;

7. Deixar vidros e latas tampados;

8. Enrolar devidamente o fio do maquinário;

9. Pendurar vassouras e rolos;

10. Lavar panos e flanelas após o uso;

11. Guardar esponjas de aço secas;

12. Usar com máximo cuidado inflamáveis como: Gasolina, varsol, inseticida, removedor, etc.;

13. Evitar batidas da enceradeira nas paredes, móveis e objetos;

14. Não desligar tomadas puxando o fio;

15. Colocar escovas com cuidado na enceradeira;

16. Limpar periodicamente as escovas de pelo, com detergente e removedor;.

17. Enxugar escovas de nylon depois de usá-las;

18. Limpar e lubrificar a enceradeira semanalmente;

19. Limpar periodicamente o aspirador.

SISTEMA ELÉTRICO

O Sistema elétrico é o conjunto constituído de:

1.Caixa de distribuição geral de energia elétrica;

2.Caixas secundárias de distribuição de energia elétrica;

3.Medidor de corrente elétrica;

4.Chaves e fusíveis.

Como inspecionar o SISTEMA DE ILUMINAÇÃO DO EDIFÍCIO:

1. Verificar se há lâmpadas queimadas nas áreas comuns do edifício;

2. Trocar lâmpadas queimadas;

3. Verificar se há defeitos nos interruptores;

4. Substituir interruptores;

5. Verificar o funcionamento da minutaria;

6. Verificar se há fusível queimado, trocando-os quando necessário.

FUSÍVEL é a uma peça de manutenção destinada a interromper a corrente elétrica, no caso de uma sobrecarga.

PRECAUÇÕES

1. Antes de se proceder a troca efetiva do fusível verificar qual a causa da queima do fusível;

2. O novo fusível deve ser da mesma amperagem que o retirado;

3. Em nenhuma circunstância o fusível deverá ser reforçado ou substituído por outro material;

4. Nunca substituir fusíveis da chave geral da caixa de distribuição geral (fusíveis de 300 a 1200A) quando ocorrer a queima de um deles, desligar a chave geral a chamar a concessionária para que localize o defeito.

IMPORTANTE: O zelador deverá identificar cada chave elétrica do edifício, anotando o setor que cada uma delas se refere.

PÁRA RAIOS

É necessário examinar o fio terra para evitar rompimentos e interrupções.

Nunca tocar o pára-raios com as mãos desprotegidas, nem permanecer perto do mesmo.

Não permitir amarrar cordas de roupas ou antenas de televisão, fator comum quando o pára-raios é colocado em área útil.

SISTEMA DE ELEVADORES

O sistema de elevadores é constituído de:

1.Elevador;

2.Casa de máquinas;

3.Poço do elevador;

4.Cabos;

5.Roldanas;

6.Correntes.

VERIFICAÇÃO DIÁRIA A SEREM FEITAS PELO ZELADOR

1.Verificar o funcionamento do painel localizado na casa de máquinas do edifício;

2.Verificar o funcionamento do painel localizado no interior da cabine;

3.Verificar o funcionamento geral do elevador.

CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS PELO ZELADOR

a) Manter a casa de máquinas:

- Permanentemente trancada;

- Permanentemente com lâmpadas;

- Permitir seu acesso somente a pessoas autorizadas;

- Manter a chave em lugar prontamente acessível.

b) Exigir identificação do funcionário da firma de manutenção;

c) Informar com rapidez irregularidades ou paralisações do elevador;

d) Desligar o elevador, qualquer que seja a irregularidade ao fazer o pedido de assistência;

e) Controlar a frequência das inspeções e assinar o comprovante de visita;

f) Manter o extintor de incêndio na casa das máquinas em condições de uso eficiente.

OBSERVAÇÕES

1. Proibir o transporte excessivo de peso;

2. Alternar o uso dos elevadores, deixando um deles parado, sempre que puder;

3. Conservar o elevador no térreo, quando não estiver em trânsito;

4. Evitar paradas desnecessárias do elevador nos andares;

5. Em caso de acidente, não permitir saída pela porta do teto do elevador;

6. Não manobrar em hipótese alguma, o nivelador do elevador;

7. Em caso de acidente mecânico, a primeira providencia é desligar a chave geral do elevador ou, se houver, a chave do gerador que se encontra na cabine;

8. Em caso de acidente grave, chamar o P.S., polícia e conservadora;

9. No período de uma revisão a outra, anotar todas as irregularidades que foram aparecendo, por exemplo: porta que não fecha, painéis de luz que não que acendam, etc.;

10. Cuidar que nos trilhos das portas não existam pontas de cigarro, chicletes, moedas, etc, pois muitas vezes a paralisação das portas deve-se a este fato;

11. Nunca colocar o aviso "elevador quebrado" a sim "aguardando manutenção" ou "inspeção", o que evita medos psicológicos;

12. Não permitir que seja apertado mais de uma vez o botão de chamada do painel externo do elevador;

13. Evitar incêndios, não permitindo fumar dentro dos elevadores;

14. Não permitir colocar varais, guardar colchões, fogões, móveis, etc, na casa das máquinas;

15. Manter boa ventilação na casa das máquinas;

16. Ao limpar as escadas, evitar a penetração de água nas portas dos elevadores.

17. Não colocar venenos para ratos no poço do elevador;

18. Não assinar ficha de manutenção em branco ou que o horário não coincida.

SISTEMA HIDRÁULICO

O sistema hidráulico e o conjunto de:

1.Entrada de água da rua;

2.Reservatório de água;

3.Casa das bombas;

4.Caixa de inspeção;

5.Caixa de água pluvial.

CUIDADOS QUE O ZELADOR DEVE TER:

1. Inspecionar o estado de conservação dos encanamentos em geral, acompanhar serviço de manutenção mensal;

2. Controlar o abastecimento e a distribuição de água;

3. Desentupir canalização do esgoto;

4. Verificar níveis de água no reservatório logo pela manhã e no final da tarde, observando se as moto-bombas estão funcionando.

OBSERVAÇÕES

1. Se ocorrer vazamento fora do prédio, os reparos deverão ser executados pela companhia que fornece água;

2. Os reparos nos encanamentos internos e suas conexões deverão ser feitos por encanadores especializados;

3. No caso de vazamentos que possam por em perigo a estrutura do edifício comunicar o fato ao síndico ou a empresa administradora imediatamente;

4. Alternar o funcionamento das bombas. O trabalho excessivo de uma bomba poderá estragá-la por superaquecimento;

5. Quando as bombas não estiverem funcionando, verificar se há falta de energia elétrica ou falha;

6. Orientar os ocupantes do edifício como proceder quando da falta de água;

7. Ligar uma das bombas e aguardar o abastecimento do reservatório superior;

8. Abrir o registro geral e controlar o funcionamento das bombas até a normalização do reabastecimento.

IMPORTANTE: a caixa de água superior tem bloqueado a metade de sua capacidade d'água para reserva de incêndio, com um registro que só deve ser fechado, quando da necessidade de reparo na rede. O registro deve estar sempre aberto.

PERGUNTAS E RESPOSTA

Direito Civil

1.Quantas Assembléias deverão ser realizadas anualmente pelo condomínio?

O art. 1.350 novo Código Civil determina que haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária dos condôminos para aprovar o orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, e eventualmente eleição do síndico e a alteração do Regimento Interno.

Com relação às Assembléias Gerais Extraordinárias, serão estas realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o síndico ou ¼ dos condôminos.

2.A quem compete a convocação das Assembléias?

A convocação das Assembléias será feita pelo síndico, na forma prevista pela Convenção ou, ainda, pelos condôminos que representem ¼, no mínimo, dos condôminos.

3.As Assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

4.Os inquilinos podem votar nas Assembléias?

Os inquilinos podem votar em nome próprio, isto é, sem procuração do condômino, sob duas condições que deverão ser simultâneas:

a- não comparecimento ao ato do locador ou procurador deste;

b- que o item em deliberação seja relativo às despesas ordinárias.

5.As atas das Assembléias precisam ser registradas?

O novo Código Civil não obriga o registro em Cartório de Títulos e Documentos, no entanto, é recomendado registrá-las, pois torna a decisão da Assembléia pública e permitem, até mesmo, que o livro de ata seja reconstituído no caso de extravio.

6.Pode haver votação secreta, na Assembléia de Condomínio?

É vetada a votação secreta por dois motivos:

a- Em razão de contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio;

b- Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

7.Os condôminos inadimplentes têm direito a voto nas Assembléias?

Não. O art. 1.335, II, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas Assembléias Gerais de condôminos.

8.O síndico pode votar na Assembléia de condomínio?

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

9.O síndico, membros do conselho consultivo e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em Assembléia?

Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoas do síndico, qualquer membro do conselho fiscal e/ ou consultivo, bem como empregados do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção.

10.O inquilino pode fazer parte do conselho consultivo?

Sim. Qualquer pessoa, mesmo estranha ao condomínio poderá ser eleita para o conselho fiscal e/ ou consultivo, segundo o artigo 1.356 do novo Código Civil.

11.Os membros do conselho são remunerados?

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

12.O conselho pode destituir o síndico?

A destituição do síndico é ato de competência privativa do órgão que o escolheu, isto é, à Assembléia Geral que compete deliberar a respeito da destituição do síndico pelo voto da maioria absoluta do condomínio (50% mais um dos condôminos) e desde que fundamentada na prática de irregularidades, não prestação de contas, ou má gestão, nos termos do art. 1.349 do novo Código Civil.

13.Como os conselheiros poderão ser destituídos?

Da mesma forma que o síndico, os conselheiros só poderão ser destituídos em Assembléia Geral especialmente convocada, pelo “quorum” previsto na Convenção e no silêncio desta, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (cf. art. 1.352 do novo Código Civil), e em Segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (cf. art. 1.353 do novo Código Civil).

14.O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

15.Qual o prazo do mandato dos conselheiros?

O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

16.Quais são as atribuições do conselho?

O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade da Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo criar outros conselhos diversos. (inclusive consultivo).

17.Qual a forma de rateio das despesas extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?

Devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1.336, I, do novo Código civil, sendo o proprietário responsável pelo pagamento dessa despesa.

18.Qual finalidade do Fundo de Reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é a garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

19.O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?

O Locatário deve contribuir na reposição do fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.

20.O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento de cota?

A lei determina juro moratótio de 1% ao mês ou estipulado pela Convenção de condomínio, multa de até 2% sobre o débito e atualização monetária conforme índice previsto também na Convenção.

21.É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

22.Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

Não existe prazo definitivo em lei para a propositura da medida judicial, cabendo aos demais condôminos decidirem sobre o período que julgam razoável, para que o síndico toma as devidas providências.

23.A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos.

a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com devida ART–Anotação Responsabilidade

Técnica.

b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo de não comprometer a estética e segurança da edificação ou sua fachada.

c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em Assembléia geral especialmente convocada para este fim.

24.O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção.

25.Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

26.Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

27.Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

28.A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

O assunto diz respeito a assunto de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. No Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada cindo anos.

29.Pode uma Assembléia simples determinar um prazo de mandato do síndico diverso do previsto na Convenção do condomínio?

Não. O prazo de mandato estipulado na Convenção somente poderá ser modificado se obedecido o trâmite para sua regular alteração, pressupondo a realização da Assembléia em que se preencha o “quorum” de 2/3 dos condôminos.

30.O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:

a- Existência do nexo casual (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);

b- Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuido ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;

c- Verificação se o dano não ocorreu por dolo ou explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados);

d- Verificar o que a convenção de condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condômino, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;

e- Constatação do nível, proporção e qualidade de segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispões de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço de seu prejuízo.

31.O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior aos dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?

Compete a Convenção do condomínio e ao regulamento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

32.Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo

prejuízo?

Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

33.De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

34.O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

35.O que pode provocar um incêndio?

Diversos itens, como:

Falta de manutenção do sistema elétrico;

Falha no aparelho de ar-condicionado;

Sobrecarga na rede elétrica;

Excesso de iluminação;

Sistema de gás e cozinha com uso indevido;

Panelas esquecidas no fogo;

Etc.

36.Qual as providências no momento de um incêndio já consumado?

O essencial e primordial é MANTER A CALMA, chamar o corpo de bombeiros, acionar o alarme de incêndio, automaticamente os membros da brigada de incêndio devem entrar em ação, dirigir-se as rotas de fuga; em locais de fumaça manter-se junto ao chão para respirar melhor; use se possível pano molhado no nariz; se impossível esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaça; sempre que passar por uma porta fechá-la (sem trancar), pois a mesma ajuda na retenção na propagação do fogo, e em seguida, tentar sempre descer e nunca subir; desligar a chave geral (elétrica), o gás, etc.

37.Como utilizar corretamente a porta contra-fogo?

A porta contra-fogo é muito importante e deve ser instalada de acordo com o projeto do prédio. Como elas abrem em sentido contrário, para fora, não é permitido mantê-la trancada com cadeado, mas sim com as trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. É necessário verificar sempre o estado das molas, dobradiças e das portas.

38.Um edifício é obrigado a instalar pára-raio?

Sim. O pára-raio deve ser projetado de acordo com NBR-5419, levando-se em conta a área do prédio e outros fatores. O pára-raio não impede que raios atinjam o edifício, mas reduz muito a possibilidade de ocorrerem danos e acidentes.

39. Quantos hidrantes deve ter um edifício e como cuidá-los?

Devem ser instalados de acordo com a área a se cobrir e as mangueiras não podem ter mais do que 30 metros. As mangueiras dos hidrantes não podem ficar úmidas, ser utilizadas para outras funções ou penduradas expostas ao sol.

40. Qual a manutenção a ser dada aos extintores?

É preciso recarregar uma vez por ano e executar o teste hidrosático a cada cinco anos.

41. O que é atestado de brigada?

É o documento oficial emitido por um oficial do Corpo de Bombeiros, juntamente com um engenheiro de segurança de uma empresa especializada, atestando que a equipe de empregados possui formação e está habilitada a usar os equipamentos existentes no edifício.

42.O condomínio que tem gás canalizado pode utilizar-se de botijões?

O assunto é de interesse local, dependendo sua proibição ou permissão da legislação municipal aplicável.

No município de São Paulo, por força do Decreto Municipal n° 24.714/87, com as alterações dadas pelos Decretos n°s. 24.757/87 e 27.011/88, e posteriormente corroborado pelo Decreto n° 32.329/92, que é um apêndice da Lei n°11.288/92 (Código de Obras e Edificações), não é permitida a utilização de gás em cilindros nas edificações que dispunham de instalação interna de gás canalizado, situada em logradouros já servidos por rede de distribuição. Os botijões de 13Kgs não são permitidos no município de São Paulo e nem é aconselhável nas demais regiões.

43.É necessária a instalação de alarme contra incêndio nos edifícios?

O sistema de alarme é obrigatório e serve para, em caso de um princípio de incêndio, avisar toda a população usuária da edificação da ocorrência do fato. Normalmente o aviso é dado através de alarme sonoro, que indica a necessidade de início dos procedimentos de abandono da edificação é aceito também sistema de interfonia com bateria de autonomia mínima de uma hora.

44.Como deve ser constituído o sistema básico de segurança nos edifícios?

O sistema básico de segurança deve ser constituído por iluminação de emergência; sinalização de rotas de fuga; alarme de acionamento manual; equipamentos móveis e semifixos de operação manual para combate a incêndio, de acordo com a legislação específica; brigada de incêndio.

45.Quando o novo Código Civil entrará em vigor?

O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) somente entrará em vigor a partir de 11/01/2003, em virtude do prazo de 1 ano de “vacatio legis” (vacância da lei).

46.A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?

Sim. O condomínio edifício está inserido no livro do direito das coisas, entendido como predominantemente de ordem pública. Assim sendo, a multa de 2% será de aplicação obrigatória nas contribuições condominiais que tiverem vencimento a partir de 11/01/2003.

Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código Civil seriam um direito adquirido. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, isto é, tem força de lei, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil.

47.O novo Código Civil permite a fixação de qual patamar de juros moratórios?

Diz o art. 1.336, §1°, do novo Código Civil que aos juros moratórios serão os convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês. O limite para os juros convencionados será o limite legal de juros, que no novo Código Civil é disposto no art. 406, a saber “quando os juros moratótios não foram convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional”

48.É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

O art. 654, §2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, o ideal é que a obrigatoriedade conste expressamente da Convenção do condomínio.

49.O novo Código civil permite a exclusão do condômino anti-social?

Não. O novo Código Civil, nos seus artigos 1.336 e 1.337 vem num crescente de imposição de penalidades pecuniárias ao condômino infrator, culminando na aplicação da multa de 10 (dez) vezes o valor do rateio mensal, quando presente a conduta anti-social.

Fonte : Manual do Sindico – Secovi-SP

50. É possível descontar do Zelador os valores de consumo de luz, gás, etc., relativos ao apartamento que ele utiliza?

É possível, desde que pactuado com o empregado no início da relação de trabalho. Inclusive, de seu contrato deve constar cláusula dispondo nesse sentido. Conforme enunciado no artigo 444 da CLT: “as relações contratuais de trabalho podem ser objetivo de livre estipulação das partes interessadas em tudo quando não contravenha as disposições de proteção do trabalho, aos contratos coletivos que lhe sejam aplicáveis e às decisões das autoridades competentes”.

51.O condomínio é obrigado a aceitar que o aposentado pague a sua taxa condominial no dia do recebimento de seu benefício?

Não. Lei alguma permite o pagamento da taxa condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela Assembléia Geral de condôminos. Muita confusão se faz a esse respeito em razão do teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”, o que, obviamente, não é o caso dos condomínios.

52.Pode ser concedido desconto na taxa de condomínio para aqueles que efetuam pagamento em dia?

O desconto pontualidade é visto como medida ilegal, por disfarçar multa moratória sob forma de desconto, ultrapassando, algumas vezes, o patamar definido pela Convenção de Condomínio e sendo assim, o porcentual máximo estipulado pela Lei. Essa forma apresenta-se como inaceitável meio de obtenção de receita resultando aos condôminos impontuais, multa superior ao previsto, pois eles perdem o direito ao desconto e ainda tem condicionado uma multa sobre o valor da taxa, o que gera uma dupla punição.

53.Como ficará a participação do inquilino nas Assembléias?

Como, até agora, a maioria da doutrina vem sustentando que a Lei de Condomínio e Incorporação foi derrogada pelo novo Código, forçosamente reconheço que o locatário não poderá mais atuar nas Assembléias. Mas, em pelo menos uma passagem, a nova legislação parece se referir ao locatário: o artigo 1.337 se dirige ao condômino ou possuidor. Então, o que é o locatário, senão o possuidor direto? Não entendo como a lei possa fazer referência ao locatário e não dar a ele a oportunidade de participação.

54.Poderão ser aplicadas cumulativamente a multa de 2%, prevista no artigo 1.336, parágrafo primeiro do Código; e aquela prevista no 1.337?

Eu diria que sim, pois são de naturezas diferentes. A multa de 2% é moratória, e a outra é uma penalidade pecuniária de caráter reparatório. Essa cumulação não vai dar idéia de enriquecimento ilícito, ou do empobrecimento, que são os princípios gerais do direito. Assim, a multa e a penalização de até cinco vezes são cumulativas.

Fonte: Revista Secovi-SP, Entrevista Juiz do 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Dr. Américo Izidoro Angélico

Jornal Gazeta: Novo Código Civil nos condomínios

SÃO PAULO, 1 de agosto de 2002 – Artigo mais discutido diz respeito à diminuição da multa de 20% para 2% no atraso do pagamento. O novo Código Civil entra em vigor a partir de 11 de janeiro de 2003 e já vem provocando muitas reuniões e discussões entre entidades. “Para se ter uma idéia, já existem mais de 180 alterações em curso, antes mesmo do código entrar em vigor”, diz o advogado Silvio de Salvo Venosa, do escritório Demarest & Almeida. O novo Código Civil prevê algumas mudanças importantes no segmento de condomínios. Dentre elas, as que vêm sendo mais debatidas entre os profissionais que atuam no setor são: a queda da multa por falta de pagamento do condomínio de 20% para 2%, a alienação das vagas de garagem para terceiros, multa para o condômino com comportamento anti-social e a unanimidade da assembléia para determinar a destinação do imóvel de residencial para comercial ou vice-versa.

“Essas são sem dúvida algumas as questões que estão sendo mais debatidas pelos administradores de condomínios”, diz Venosa. O vice-presidente de condomínios e relações trabalhistas do Secovi-SP, Cássio Thut concorda. “Dentro desses fatores, a questão da multa é a que está em maior discussão”, diz Thut, “uma vez que pode aumentar a inadimplência, prejudicando a administração do condomínio e preterindo os condôminos que pagam em dia em favor dos maus pagadores”.

Empresários e consultores do setor, afirmaram que a queda de 20% para 2% na multa por atraso no pagamento do condomínio resultará em um aumento significativo na inadimplência. “Hoje, o índice de inadimplência em condomínios varia de 10% a 15%”, diz Thut. Na opinião de Hubert Gebara, diretos da Hubert Imóveis, a queda na multa por inadimplência vai estimular os maus pagadores. “Com a multa de 20%, trabalhamos com uma média de 6% de inadimplentes, com a redução para 2% de correção esse número tende a crescer”, diz o diretor.

A proposta atual do Secovi-SP junto aos condomínios é que a multa seja pro rata/dia, isto é, a multa é cobrada proporcionalmente ao atraso, “dessa forma, não há a penalização aos que atrasam um ou dois dias”, acrescenta Thut. Na opinião do executivo, a entidade vai enviar uma proposta para a manutenção dos 20% de juros para atraso. “Essa diminuição da multa acaba por premiar quem não paga em dia”, afirma o professor da Faculdade de Direito da USP e membro da comissão que analisa o novo Código Civil juntamente com o deputado federal Ricardo Fiuza, Carlos Alberto Dabus Maluf.

Um outro ponto que vem sendo alvo de discussão nos encontros de entidades do setor é a alienação da garagem para terceiros. Segundo Thut, há correntes que acreditam que a garagem pode ser alienada para terceiros, mas há outras que acreditam que a venda só pode ser feita para condôminos. “O texto do código é difícil e permite interpretações dúbias”, afirma Gebara.

A discussão em torno desse ponto é a segurança. Com a locação permitida a terceiros, desconhecidos terão acesso às garagens do condomínio e também aos edifícios. “Não é possível que em um momento em que todos buscam proteção, o Código Civil permita a alienação da garagem a terceiros”, diz Gabera.

Mas o Código também possui aspectos positivos, um deles, apontado por advogados e empresários do setor, é a multa de até dez vezes o valor do condomínio para o condômino que apresentar um comportamento anti-social. “Primeiramente o condômino receberá uma correspondência, caso ele mantenha o mau comportamento será feita uma notificação e em seguida, permanecendo os hábitos, a aplicação da multa”, diz Dabus Maluf.

Na avaliação Venosa, o novo código possui mais aspectos positivos do que negativos, "trata-se de um código disciplinador para a atual estrutura condominial, mas possui pontos que devem ser modificados”, afirma. Dabus Maluf concorda, “o principal aspecto que deve ser mudado é o da diminuição da multa, mas os outros artigos são plenamente adaptáveis às normas”.

BIBLIOGRAFIA

· MANUAL DO SÍNDICO - SECOVI-SP SINDICADO DE EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO

· JORNAL GAZETA MERCANTIL DE 1º DE AGOSTO DE 2002

· REVISTA SECOVI-SP